Cómo financiar tu nueva casa

How to Finance New Home

Lo que debes saber y hacer para facilitar el proceso hipotecario.

Cuando compras una casa nueva, te pueden pasar por la cabeza imágenes de hermosas cocinas, baños principales suntuosos y abundante espacio en los closets, pero no debes olvidar un paso importante llamado financiamiento.

Cuando estés comprando la casa de tus sueños, las preguntas principales que debes hacerte al inicio de tu búsqueda incluyen las siguientes:

  • ¿Mis informes crediticios son exactos, están actualizados y son correctos? 
  • ¿Qué información deberé recolectar para solicitar un financiamiento para mi nuevo hogar? 
  • ¿Qué puedo pagar con una hipoteca? 
  • ¿Cuáles son mis opciones de crédito? 
  • ¿Dónde puedo informarme más sobre, y en última instancia adquirir, una hipoteca?


En muchos sentidos, financiar una casa nueva es como comprar una casa revendida, pero hay una diferencia importante. Cuando compras una vivienda revendida, investigas las tasas y términos de los bancos, empresas hipotecarias, corredores, y prestamistas en línea. Puedes hacer lo mismo al comprar una casa nueva, pero a menudo hay un recurso adicional. Tu constructor puede ofrecer paquetes de financiamiento atractivos, bien sea a través de su propia subsidiaria hipotecaria, o a través de una filial.

Además del financiamiento ofrecido por el constructor, existen herramientas únicas aplicables a las viviendas nuevas (mas no a las viviendas revendidas) que incluyen los créditos puente y el financiamiento para construcción. Puedes recurrir a estas herramientas para financiar la compra y construcción de una vivienda nueva antes de vender tu casa actual.

Hablaremos de cada tema en detalle, pero primero hay algunos pasos importantes que deberás dar para asegurarte de que tienes toda la información, documentación y formularios que necesitarás.

Preparación

Alguien dijo alguna vez que el éxito es una combinación de preparación y oportunidad. Independientemente del tipo de prestamista o financiamiento que selecciones, es vital que empieces a prepararte mucho antes de realizar la solicitud. A continuación te presentamos algunos pasos clave para hacer que el proceso sea sencillo y eficiente:

Obtén tu información crediticia: Mucho antes de empezar a buscar casas, necesitas ordenar tus archivos crediticios nacionales; lo ideal es que sea de los tres despachos crediticios (Equifax, Experian y Trans Union). Asegúrate de que no halla inexactitudes o información desactualizada. Puedes obtener tus archivos de forma gratuita una vez al año a través de www.annualcreditreport.com. Corrige cualquier cosa que sea errónea inmediatamente; de lo contrario, demorarás todo el proceso de financiamiento. También debes ordenar tu puntuación crediticia FICO de uno o más despachos. Esto desempeñará un papel muy importante a la hora de determinar qué tipo de términos te ofrecerá tu prestamista.

Recolecta los documentos clave: Cualquier prestamista necesitará ver la documentación referente a tus ingresos, empleo, dos años de declaraciones del IRS (Servicio de Impuestos Internos) si eres un profesional independiente, cuentas bancarias, fondos 401(k) y otros activos. Es inteligente empezar a recopilar esto incluso antes de empezar a buscar opciones de financiamiento. También es útil tener al menos una idea vaga de tus gastos actuales en el hogar, ya que los mismos incidirán en la cantidad que puedas obtener por concepto de hipoteca y el precio máximo de vivienda que puedas financiar.

Determina cuánto puedes pagar: Puedes tener una buena idea sobre esto con anticipación usando calculadoras que la mayoría de las entidades crediticias y constructores tienen disponibles en sus páginas web. En el pasado, se citaban reglas generales sencillas (tales como, puedes permitirte pagar una casa con un valor de dos a dos veces y media tu ingreso anual bruto). Sin embargo, las reglas actuales son mucho más complejas. La mayoría de los prestamistas toman tu información básica y la introducen en modelos automatizados de suscripción que conjugan las puntuaciones crediticias, relaciones deuda-ingreso, y otros factores para tomar decisiones sobre el tamaño de los préstamos, tasas, y comisiones.

En resumen, acostúmbrate a experimentar con diferentes tasas, pagos iniciales, términos de préstamos (30 años, 15 años, tasa fija, tasa ajustable) para ver cómo varía el monto máximo de tu hipoteca y cómo afecta esto el precio máximo que puedes pagar por una vivienda nueva.

Los Muchos Matices de los Préstamos

Los préstamos hipotecarios vienen de diferentes formas y tamaños. Piensa en ellos es términos de sus características de resolución de problemas:

Préstamos de la FHA: Si sólo tienes una cantidad de efectivo mínima para hacer un pago inicial y tu historial crediticio tiene pocas manchas, un préstamo respaldado por el gobierno es probablemente tu mejor opción. Los préstamos de la FHA (Administración Federal de Viviendas) permiten realizar pagos iniciales tan bajos como un 3.5% a la vez que ofrecen una generosa suscripción de créditos.

Préstamos de la VA:Préstamos de la FHA: Los préstamos de la VA no requieren pagos iniciales, pero debes ser un veterano para optar por ellos. Los préstamos rurales de la USDA también permiten tener una inicial igual a cero, pero se limitan a áreas con poblaciones relativamente pequeñas y pueden tener restricciones relacionadas con el nivel de ingresos. Hay que advertir que la FHA ha aumentado sus cuotas de seguro recientemente, lo que aumenta los pagos mensuales. La VA también ha aumentado sus cargos por garantía.

Préstamos convencionales: Si tienes más de 10% o 20% para pagar una inicial, ésta puede ser tu mejor opción. Los préstamos convencionales están diseñados para ser vendidos a Fannie Mae y Freddie Mac (las mega-inversionistas autorizadas por el gobierno). La desventaja es que las reglas convencionales de suscripción son más estrictas y los bancos pueden imponer cargos adicionales a los préstamos, lo que aumenta los costos. Los pagos iniciales menores al 10% son posibles pero requieren altas primas de seguro hipotecario privado.

Financiamiento de Préstamos Para Construcción

Un préstamo para construcción puede serte útil si estás construyendo tú mismo tu casa como contratista general o si estás trabajando con un constructor de viviendas personalizadas. La mayoría de los préstamos para construcción suministran fondos a corto plazo diseñados para que puedas superar la etapa de construcción de tu proyecto (de seis a 12 meses) seguido por una conversión a préstamo permanente a largo plazo de 30 o 15 años. Las siguientes son algunas de las características principales de las que hay que estar al tanto:

Fuentes: Los préstamos para construcción son un nicho especializado en la industria crediticia y no están tan ampliamente disponibles como las hipotecas estándar. Tu mejor opción es buscar entre los bancos comunitarios que conocen el mercado local o regional, especialmente las cajas de ahorro e instituciones de ahorro, aunque algunos corredores se promocionan en línea y vale la pena dar un vistazo.

Disposiciones: Puedes esperar un cronograma de cuotas de detracción de fondos en cualquier contrato crediticio. Aunque siempre es negociable, un cronograma típico podría establecer una disposición inicial de 15% del monto total del préstamo para preparar el terreno y la etapa de cimentación; una segunda disposición de otro 15 a 20% para la estructura, y disposiciones adicionales durante los meses restantes para las obras de plomería, sistemas eléctricos, carpintería interior, instalación de electrodomésticos, etc. Antes de que se pague cada disposición o retiro, el banco enviará a un inspector a la obra para que realice un informe sobre el progreso de la misma y para que determine si la misma cumple con los códigos y regulaciones locales de construcción.

Pagos iniciales: La mayoría de los bancos que ofrecen financiamiento para construcción quieren recibir un pago inicial sustancial, normalmente se trata de al menos 20% a 25%. Sin embargo, algunas instituciones crediticias tienen programas especializados que vinculan los préstamos permanentes asegurados por la FHA con los préstamos a corto plazo para construcción. Entonces, digamos que tienes planificado construir una casa qué se espera esté valorada en $400,000 para el momento en que esté lista, en un terreno del cual ya eres propietario(a). Un banco comercial local podría ofrecerte un préstamo de nueve meses por $300,000 para construir la casa, calculando $100,000 como el valor del terreno, y pedir un pago inicial de $80,000 (20%) con base en el valor proyectado del avalúo para el momento en que finalice la construcción. Al final del período de construcción, terminarías teniendo un préstamo permanente de $300,000.

Tasas de interés: Por lo general, el segmento a corto plazo del paquete de financiamiento correspondiente al período de construcción llevará una tasa de interés preferencial más un porcentaje adicional (prime-plus). Si la tasa preferencial del préstamo bancario a corto plazo es 3%, el préstamo para el período de construcción podría establecerse entre 4.25% y 4.5%. La porción permanente del paquete con un plazo a 30 o 15 años por lo general estará cerca de la tasa de las hipotecas regulares; digamos de 4.25 a 4.5% sobre un préstamo fijo a 30 años. Las tasas pueden ser significativamente menores en las opciones con tasa ajustable, tales como la popular ARM “5/1,” en la que la tasa es fija por los primeros cinco años del préstamo, pero puede variar cada año en lo sucesivo, normalmente dentro de un rango especificado previamente.

Financiamiento Puente

Los llamados préstamos “puente” también pueden ser herramientas importantes para ti. Estos financiamientos a corto plazo (de seis a nueve meses) están diseñados para ayudarte a superar un momento de apuro económico temporal, por ejemplo, cuando estás comprando una vivienda nueva pero aún no has vendido tu casa actual y no tienes todo el efectivo que necesitas.

La entidad crediticia, que puede ser un banco local o una filial de tu constructor, acuerda darte un avance de dinero usando el activo que tienes en tu casa actual como garantía.

Digamos que te faltan $50,000 para una inicial que necesitas para comprar tu nueva vivienda. Tu casa actual está la venta, pero aún no tienes un comprador. Sin embargo, tienes $250,000 de garantía hipotecaria neta en tu casa actual y sólo una pequeña primera hipoteca. Un prestamista o entidad crediticia podría darte el avance de los $50,000 que necesitas, bien sea colocando una segunda hipoteca sobre tu casa actual o pagando el saldo de tu hipoteca existente y tomando la posición de derecho prioritario de retención, bien asegurada por el resto de tu patrimonio. Una vez que se venda tu casa, parte de las ganancias pagarán el préstamo puente.

Ten en cuenta que los préstamos puente son estrictamente a corto plazo, y las cosas se pueden complicar si tu casa actual no se vende dentro del periodo del contrato. Los préstamos puente también tienen tasas más altas que las hipotecas regulares, con frecuencia son al menos dos puntos porcentuales por encima de estas últimas.

Financiamiento del Constructor

La mayoría de las empresas de construcción de dimensiones grandes y medianas tienen subsidiarias hipotecarias de su propiedad o relaciones de afiliación con empresas hipotecarias externas. Esto les permite a los constructores ofrecer diferentes opciones de financiamiento a los compradores calificados.

Tu constructor también puede ofrecer servicios afiliados de seguro de títulos y de liquidación. A veces, todo el paquete de financiamiento viene con incentivos de venta sobre la vivienda nueva, tales como mejoras y rebajas en el precio. Dado que los paquetes de financiamiento de los constructores pueden ofrecer un valor significativo, deberías considerar la oferta detenidamente. Sin embargo, también deberías saber que la ley federal les permite, incluso alienta, a los consumidores a darse una vuelta por el mercado y hacer uso de cualquier empresa hipotecaria, de seguros de título y servicios de liquidación que escojan.

El financiamiento ofrecido por el constructor puede reducir el tiempo requerido para proceder desde el momento de la solicitud hasta la liquidación, dado que todo el proceso está, esencialmente, bajo el control del mismo constructor. También te puede dar una leve ventaja con respecto a la aprobación de tu solicitud de financiamiento y te puede ahorrar dinero sobre el paquete total de incentivos que se te está ofreciendo (sobre la casa en combinación con los costos de la hipoteca y cierre).

Por otra parte, los términos hipotecarios del constructor (tasa de interés, cargos, y variedad de tipos de préstamo) podrían no ser los más favorables a disposición en el mercado, y esto sólo lo puedes saber informándote en varios sitios y comparando el paquete total que te están ofreciendo con el de otras fuentes competidoras.

Resumen

Una vez que hayas recolectado toda la documentación por adelantado, con el conocimiento de tu puntuación crediticia y de las diferentes opciones de financiamiento, el proceso de encontrar el mejor financiamiento para tu nueva vivienda basado en tus necesidades únicas será más más rápido, más sencillo, y más eficiente.

Además de sus artículos para NewHomeSource, Ken Harney escribe una columna sindicada premiada sobre bienes raíces para The Washington Post Writers Group que es publicada en 90 periódicos.

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