¿Cuánto puedo pagar por mi casa?

Fórmulas para determinar el préstamo hipotecario solicitado

How Much Home Can You Really Afford

Para cualquiera que esté pensando en comprar una casa, la pregunta fundamental es: ¿Cuánto puede usted realmente pagar por la vivienda?

Puesto de otra forma, con las tasas de interés actuales, las duras reglas de evaluación de riesgo y el pago inicial en efectivo que puede juntar, ¿qué monto de hipoteca debería un prestamista aprobarle, dado su ingreso, deudas y capacidad crediticia?

Muchos compradores de viviendas optan por una solución rápida visitando sitios Web que brindan el servicio de calcular la hipoteca en línea. Eso está bien, excepto que con solo ingresar en la calculadora de préstamo su ingreso mensual, sus gastos y lo que cree que es su capacidad crediticia en un software, eso no le indicará exactamente cuánto un prestamista específico aceptará realmente prestarle. Y lo más importante, no le brindará los factores habitualmente flexibles según cada prestamista, para que su solicitud de crédito hipotecario sea aprobada.

A continuación, un resumen de lo que realmente les importa a los prestamistas y de cómo pueden predecir con mayor precisión si califican o no para un monto de préstamo determinado.

Secreto hipotecario #1: Los ratios son enormemente importantes.

Cada prestamista hipotecario usa la relación deuda-ingreso (DTI por sus siglas en inglés) para llegar a un punto de referencia acerca de su capacidad financiera para la devolución de la hipoteca. La idea es medir su ingreso mensual bruto y compararlo con dos tipos de deuda:

  • El dinero que destina mensualmente a los gastos principales relacionados con la vivienda combinados;
  • Y el monto que gasta en deuda que no es de la vivienda, como en tarjetas de crédito, créditos automotores, préstamos para estudiantes, etc. 


Si necesita destinar un porcentaje demasiado alto de su ingreso mensual para el pago de deudas, entonces podría no tener demasiado para comida, ropa, transporte y otras cosas esenciales. Para un prestamista hipotecario, eso significa (estadísticamente, al menos) que un comprador probablemente se atrase con los pagos de la hipoteca.

Por ejemplo, digamos que su ingreso mensual bruto antes de impuestos y otras deducciones es de $6.000. Y sus pagos mensuales para cuestiones relacionadas con la vivienda y otras deudas alcanzan los $3.000 – una relación de DTI del 50 por ciento – la mayoría de los prestamistas le dirán que debe bajar esta relación significativamente. Para calcular su relación deuda-ingreso, los prestamistas se centran normalmente en estas dos relaciones específicas:

Su relación cona la vivienda:

¿Cuánto totalizarán sus principales gastos mensuales relacionados con la vivienda y qué porcentaje de su ingreso representarán?

Sus costos principales relacionados con la vivienda incluyen:

  1. Capital, interés, impuestos de la propiedad y seguro de riesgo en la hipoteca que solicite; 
  2. Gastos relacionados con la asociación de propietarios de viviendas, de condominio o de cooperativa que deba pagar; 
  3. Cualquier gasto adicional requerido por su hipoteca o propiedad, como seguro contra inundaciones o primas de seguro de hipotecas. 


Digamos que sus gastos de vivienda proyectados sean de alrededor de $1.800 por mes y que usted y su esposa, pareja o copropietario tienen un ingreso mensual combinado bruto mensual de $6.000. Esto es una relación de vivienda del 30 por ciento ($1.800/$6.000). La mayoría de los prestamistas lo considerarán aceptable, siempre que sus deudas totales no sean demasiado altas.

Su ratio de deuda total:

De los dos ratios, este es el más importante. Un prestamista tomará su gasto total en la vivienda y le sumará todos los otros pagos recurrentes de deuda que tenga, incluyendo tarjetas de crédito, créditos automotores o alquileres, créditos a pagar en cuotas, préstamos para estudiantes, manutención de niños y pensiones alimenticias.

Tome el ejemplo de los $6.000 de ingreso bruto anterior. Si sus pagos totales de deuda ascienden a $2.460 por mes, su DTI es del 41 por ciento. Esto sería aceptable para la mayoría de los prestamistas. Los pagos de deuda de $2.700 llevarían su relación total de deuda a 45 por ciento y probablemente esto esté en el límite para muchos prestamistas.

En un 50 por ciento o más, a la mayoría de los compradores se les rechazaría un préstamo hipotecario convencional Fannie-Freddie, pero algunos calificarían para un préstamo con seguro hipotecario de la Federal Housing Administration (FHA por sus siglas en inglés).


Secreto hipotecario #2: Los tipos de hipoteca varían mucho.

Para la mayoría de los nuevos compradores, el tipo de hipoteca que eligen afectará mucho lo que pueden adquirir. Tenga en cuenta que existen cuatro grandes tipos de hipotecas:

1. Convencional: Las hipotecas para vender a Fannie Mae o Freddie Mac, las empresas gigantes de inversión hipotecaria. Estas hipotecas generalmente requieren mayores pagos iniciales y más estrictos estándares de evaluación de riesgo que las hipotecas de agencias de gobierno.

2. FHA: los préstamos de la Federal Housing Administration están diseñados para compradores de vivienda por primera vez y para aquellos con historial crediticio no tan bueno.

3. VA: provistas por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de Estados Unidos (U.S. Department of Veteran Affairs), estas hipotecas garantizadas están reservadas para personal militar activo y también el personal retirado.

4. USDA: también llamadas Préstamo de Desarrollo Rural, estas hipotecas son para compradores de ciudades pequeñas y rurales, donde la disponibilidad de crédito puede ser escasa.

Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo de solo 3,5 por ciento para los solicitantes con evaluación crediticia de FICO por encima de 580. (Por debajo de ello se requiere un 10 por ciento de pago inicial). Las normas de evaluación de riesgo de la FHA son también más generosas que las reglas de las convencionales Fannie Mae y Freddie Mac y generalmente permiten un 50 por ciento de DTI, y levemente superior si tiene buenos “factores compensatorios,” como un historial de empleo prolongado y estable, una alta calificación crediticia, cuentas de ahorro y otros activos. Sin embargo, la FHA ha elevado recientemente sus tarifas de seguro de hipotecas significativamente y podrían ser más costosas en base mensual que las opciones convencionales, en el caso de tener mucho efectivo para aplicar a un pago inicial.

Para aquellos que califican, los préstamos de VA y de USDA pueden darle el mayor préstamo por menos. Los pagos iniciales pueden ser tan bajos como cero, y las normas de evaluación de riesgo pueden ser muy generosas, especialmente si usted califica para un préstamo VA.

El mayor secreto hipotecario: evaluación de riesgo automatizada

A pesar de que la mayoría de los compradores de vivienda no lo saben, el éxito de sus solicitudes de hipoteca -y por tanto su posibilidad de adquirir una vivienda – está en manos de dos modelos nacionales en línea que muestran de manera rápida decenas de miles de respuestas “sí,” “no” o “probable” a solicitudes de préstamo diariamente. Un modelo es llamado Buscador de préstamo (LP, por sus siglas en inglés) y es propiedad de Freddie Mac que también lo opera; el otro es el llamado Evaluación de riesgo (DU, por sus siglas en inglés), y es ejecutado por Fannie Mae. Estas dos gigantes agencias combinadas brindan el mayor volumen de dinero hipotecario en los Estados Unidos. Y sus programas de evaluación de crédito en línea son usados virtualmente por todos los bancos y oficiales de préstamos para realizar las valoraciones estimadas de la viabilidad de las solicitudes de hipotecas, aun cuando los préstamos son asegurados por la FHA, VA ó USDA.

Así es como funciona: los oficiales de préstamos ingresan su información principal en la LP ó DU. La maquinaria de evaluación de riesgo utiliza algoritmos estadísticos complejos para determinar si el paquete completo (reportes crediticios del solicitantes del préstamo, calificaciones, ingreso, activos, reservas, el monto del préstamo propuesto comparado con el valuó de la propiedad, relaciones de deuda, tipos de deuda que el solicitante utilizó en el pasado y el tipo de hipoteca ahora solicitado) merece la aprobación para ser financiado o no.

La evaluación automatizada del riesgo puede también incrementar su capacidad de compra de una vivienda porque busca puntos positivos en su solicitud que pueden contrarrestar o sopesar puntos negativos. Hace que la evaluación de riesgo sea más flexible que un conjunto de reglas rígidas establecidas. Es la razón por la cual entre un 45 a 50 por ciento de DTI puede ser aprobado, aun cuando la “regla” estándar en las normas de Fannie Mae diga que 41 por ciento es el máximo.

Los experimentados oficiales de préstamos pueden hacer que su solicitud sea aprobada a través del DU ó LP ajustando la aplicación “mezcla,” elevando su calificación crediticia postergando saldos en ciertas deudas o buscando formas de elevar su ingreso calificado. Pero atención: no se comprometa con un monto de préstamo que presione su presupuesto mensual. Esto fue lo que generó tanto problema a los solicitantes de préstamos durante la crisis del sector inmobiliario de 2007-2009.

Otros puntos clave

Ingreso: Su “ingreso” calificado puede ser mayor a lo que cree. No es solo lo que figura en su declaración de salario e impuestos W-2s. Digamos que obtiene un pequeño ingreso adicional de una actividad complementaria o recibe un ingreso adicional a través de rentas, royalties, ingreso regular por inversiones o ganancias de capital, pagos de pensión alimentaria o para niños, un subsidio automotor de su empleador, alquileres.

Estos tipos de ingreso adicional tienen el potencial de ser incluidos para incrementar el monto de su préstamo, siempre y cuando pueda documentarlos y que sean continuos y estables. Para solicitantes ancianos, Fannie y Freddie permiten el uso del ingreso de la Seguridad Social, ingreso regular de IRAs, planes 401(k), cuentas de retiro SEPs y Keogh bajo ciertas circunstancias.

Capacidad crediticia: las calificaciones crediticias pueden ser eliminadoras. Ciertos prestamistas no aprobarán a los solicitantes cuyas calificaciones crediticias estén por debajo de 640, 660 o mismo aun 680. Si aceptan dichas calificaciones, ciertos prestamistas podrían cargarles a los compradores de vivienda gastos muy pesados, aun sabiendo que el LP y DU aceptarán calificaciones de crédito más bajas con factores compensatorios. Recuerde: existen decenas de productos de calificación de crédito en el mercado, pero el único que cuenta en la evaluación de riesgo automatizada es FICO. Si su reporte de crédito fue producido por alguna fuente distinta a FICO -mismo si conlleva nombres altamente promocionados como Experian, Trans Union, Equifax o FreeCreditScore.com - no es un FICO, a menos que lo diga expresamente y por eso no contará.

Gastos de cierre: no olvide incluir los gastos de cierre en los cálculos que realice. Dependiendo de dónde esté ubicada la propiedad, puede variar entre un 2 a un 5 por ciento del total de la transacción de la compra de la vivienda. La buena noticia es que Fannie Mae y Freddie Mac le permiten a su constructor o vendedor pagar hasta el 3 por ciento del precio de la vivienda para bajar sus gastos de formalización. FHA permite desde un 3 a un 6 por ciento.

Resumen: ahora usted sabe qué monto cree un prestamista hipotecario que usted puede afrontar para la compra de una vivienda. Si bien este monto es útil saberlo, y usted no debería intentar excederlo, es bueno que usted aplique sus propias normas. Solo porque un banco diga que usted califica para un monto determinado no significa que usted deba automáticamente solicitar el monto completo.

Como propietario tanto de su ingreso como de su deuda, usted puede y debe considerar sus propios pensamientos. Por ejemplo, probablemente tenga que financiar la educación universitaria o un matrimonio para el futuro de sus hijos. Mientras que los procesos de evaluación de riesgo arriba descritos no reflejarán tales gastos futuros, usted puede y debe considerarlos también.

Con ese consejo en mente, debería estar mejor equipado para investigar y por último decidir qué pago de hipoteca usted -y su prestamista- creen que puede pagar mensualmente.

Además de sus artículos para NewHomeSource, Ken Harney escribe una columna sindicada premiada sobre bienes raíces para The Washington Post Writers Group que es publicada en 90 periódicos.

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