Una guía paso por paso sobre el proceso de construir una casa

10 Steps

He aquí lo que debes esperar durante las fases principales de construcción.

Construir tu nueva casa es emocionante, sobre todo cuando entiendes cómo funciona el proceso. El siguiente resumen describe los pasos típicos que seguirá tu constructor para realizar tu casa, y te ayudará a mantenerte al tanto sobre lo que sucede en las etapas clave.

Recuerda que el proceso de construir una casa puede variar de una región a otra y de un constructor a otro, especialmente si estás construyendo una elaborada casa hecha según tus necesidades. Asegúrate de preguntarle a tu constructor sobre sus políticas y procedimientos específicos.

1. Preparación del terreno y cimentación.

A menudo, la preparación del terreno y el trabajo de cimentación son realizados por el mismo equipo, pero puede que éste no sea el caso si se trata de un terreno boscoso. Mediante el uso de una retroexcavadora y una excavadora, el equipo limpia el terreno de rocas, detritos y árboles para construir la casa, y de ser necesario, se encarga del sistema séptico. El equipo nivela el terreno, coloca el encofrado de madera que sirve de plantilla para los cimientos, y cava los hoyos y zanjas. Se instalan las bases (estructuras que sirven de interfaz entre la casa y el terreno sobre el que la misma reposa). Si tu casa va tener un pozo, será excavado en esta etapa.

Si la casa tiene un sótano, se excava el hoyo, se coloca el encofrado de las bases y se vierte el hormigón de las mismas, y se coloca el encofrado de las paredes de cimiento y se vierte el hormigón de las mismas. Si se trata de instalación de losas de hormigón a nivel del suelo, se excavan las bases, se coloca el encofrado y se vierte el hormigón; el área entre las bases se nivela y se realizan las instalaciones para los servicios (por ejemplo, las ranuras para tuberías de desagüe e instalaciones eléctricas); y se vierte la losa de concreto.

Una vez que se ha vertido el concreto en los hoyos y zanjas, el mismo requerirá un tiempo de fraguado o endurecimiento. Durante este periodo, no habrá actividades en la obra de construcción.

Después de que se haya fraguado el concreto, el equipo aplica una membrana de impermeabilización a las paredes de cimiento; instala los drenajes, alcantarillas y grifos de agua y cualquier instalación de plomería que deba colocarse en la losa del primer piso o en el piso del sótano; y luego se rellena el hoyo alrededor de la pared de cimiento con la tierra excavada anteriormente.

INSPECCIÓN No. 1: Una vez finalizado el proceso de fraguado, un inspector de la ciudad visita el sitio para asegurarse de que los componentes de los cimientos cumplan con los códigos y estén instalados adecuadamente. La inspección puede repetirse dependiendo del tipo de cimientos (losa, semisótano o sótano). Tu constructor quitará el encofrado y comenzará a coordinar el paso 2, la fase de colocación de la estructura o armazón.

2. Estructura de obra gruesa completa: Se realizan los sistemas de pisos, paredes y techos (conocidos de forma colectiva como la concha o esqueleto de la casa). Se coloca un revestimiento de madera contrachapada o tablas de fibra orientada (OSB, por sus iniciales en inglés) a las paredes exteriores y techo, y se instalan las ventanas y puertas exteriores. El revestimiento se recubre con una barrera protectora conocida como aislante para viviendas, que evita que el agua líquida se filtre en la estructura, pero permite que el vapor de agua escape. Esto reduce las probabilidades de que se forme moho y se pudra la madera.

3. Instalación completa de obra gruesa de plomería, sistemas eléctricos y HVAC: Una vez que se ha finalizado con la estructura o esqueleto, se pueden instalar el revestimiento y los techos. Al mismo tiempo, los contratistas de los sistemas eléctricos y de plomería empiezan a tender las tuberías y el cableado a través de las paredes interiores, techos y pisos. Se instalan las líneas de drenaje y de venteo, así como las líneas de suministro de agua para cada aparato. Las unidades como tinas o bañeras y duchas se colocan en su sitio en esta etapa, porque hay más espacio para maniobrar con objetos grandes y pesados.

Se instalan los ductos para el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), y posiblemente el horno. Las tuberías de ventilación del HVAC se instalan a través del techo, y se coloca aislamiento en los pisos, paredes y techos.

Después de instalar el techo, la casa se considera “seca.” El electricista instala los receptáculos para las tomas de corriente, luces e interruptores y coloca los cables desde el panel de interruptores hasta cada receptáculo. El cableado para los sistemas telefónicos, de televisión y de música se incluye en este trabajo.

Es de hacer notar que los ductos de HVAC y plomería normalmente se instalan antes del cableado, porque es más fácil el tendido de los cables alrededor de las tuberías y ductos que lo contrario.

INSPECCIONES 2, 3 y 4: Se inspecciona la obra gruesa estructural, de plomería y sistemas eléctricos y mecánicos para verificar el cumplimiento de los códigos de construcción. Lo más probable es que sean tres inspecciones diferentes. Como mínimo, la inspección estructural se realizará por separado de las inspecciones de los sistemas eléctricos y mecánicos.

En esta etapa, se entregan las láminas de drywall (también conocidas como paneles, láminas o placas de yeso) en la obra de construcción. A veces se utiliza el nombre Sheetrock®, una marca registrada de USG Corporation, como término genérico para las láminas de yeso.

4. Instalación del aislamiento.

El aislamiento desempeña un papel fundamental a la hora de crear un clima interior más cómodo y coherente y a la vez mejorar de forma significativa la eficiencia energética de la casa. Una de las cualidades más importantes del aislamiento es su desempeño térmico o valor R, el cual indica qué tan bien se resiste el material a la transferencia térmica. La mayoría de los hogares tienen aislamiento en todas las paredes externas, así como el ático y cualquier piso que esté ubicado por encima de sótanos o semisótanos sin terminar.

Los tipos más comunes de aislamiento usado en las casas nuevas son la fibra de vidrio, la celulosa y la espuma. Dependiendo de la región y el clima, tu constructor podría usar también lana mineral (también conocida como lana de roca o lana mineral de escoria); bloques de concreto; láminas de espuma o espuma rígida; encofrados de hormigón aislante (ICF, por sus iniciales en inglés); espuma pulverizada; y paneles estructurales aislados (SIP, por sus iniciales en inglés).

La cobertura aislante, que viene en secciones o en rollos, es típica de las construcciones nuevas. También lo es el aislamiento de relleno suelto y soplado, que está compuesto por fibra de vidrio, celulosa o partículas de lana mineral. Otra opción de aislamiento, la espuma líquida, puede rociarse, espumarse in situ, inyectarse o verterse. Aunque cuesta más que el aislamiento tradicional en rollos, la espuma líquida tiene el doble de valor R por pulgada y puede llenar las cavidades más pequeñas, creando una barrera efectiva contra el aire.

La fibra de vidrio y la lana mineral normalmente se instalan en las paredes laterales, áticos, pisos, semisótanos, techos altos y sótanos. Los fabricantes a menudo colocan un revestimiento de papel de estraza o kraft o de papel kraft de aluminio para que funja de barrera para el vapor y/o el aire. En áreas donde el aislamiento quedará expuesto, tales como las paredes de sótanos, las láminas aislantes a veces tienen un revestimiento especial resistente a las llamas.

5. Finalización de la instalación de láminas de yeso y texturas interiores; inicio de los acabados exteriors.

Se cuelgan las láminas de yeso y se pegan con cinta adhesiva de modo que no queden visibles las uniones entre las mismas, para luego finalizar el trabajo de texturizado (según corresponda). Se coloca también la capa de pintura base, luego de terminar de colocar la cinta adhesiva. Los contratistas empiezan a instalar los elementos de acabado exterior, tales como ladrillos, estuco, piedras o revestimiento.

6. Finalización de los detalles interiores; se instalan las vías de acceso y caminos exteriors.

Se instalan puertas interiores, zócalos, marcos de puertas, marcos de ventanas, molduras, balaustres de escaleras y otros elementos decorativos, junto con armarios, tocadores y repisas para chimeneas y otros. Se les da la capa final de pintura a las paredes y se coloca el papel tapiz, de ser el caso.

Por lo general, las vías de acceso, caminos y patios se realizan en esta etapa. Muchos constructores prefieren esperar hasta el final del proyecto antes de hacer el vertido del hormigón para las vías de acceso porque la maquinaria pesada (como el camión de entrega de las láminas de yeso) puede dañar el concreto. Pero algunos constructores vierten el hormigón de las vías de acceso apenas finaliza el trabajo de cimentación, para que cuando los propietarios de la casa visiten la obra no se llenen los zapatos de lodo.

7. Instalación de revestimientos para pisos y encimeras; finalización de la nivelación de exteriors.

Se instalan las baldosas de cerámica, recubrimientos de vinilo o pisos de madera, además de las encimeras o topes. Se finaliza la nivelación del acabado exterior para garantizar el correcto drenaje hacia afuera de la casa y para preparar el área del jardín para los trabajos de paisajismo o jardinería.

8. Finalización de los ajustes mecánicos; instalación de accesorios de baño.

Se instalan lámparas, enchufes e interruptores y se finaliza la instalación del panel eléctrico. Se instalan los equipos de HVAC y se finalizan las rejillas de ventilación. Se colocan los fregaderos, lavamanos, inodoros y grifos.

9. Instalación de espejos, puertas de duchas y acabado de pisos; acabado de jardinería en áreas exteriors.

Se instalan espejos, puertas de duchas y alfombras, y luego se hace la limpieza final. Se plantan árboles, arbustos y hierba y se finalizan otros trabajos de jardinería.

INSPECCIÓN No. 5: Un funcionario especialista en el código de construcción realiza una inspección final y emite un certificado de ocupación (C.O.). Si se consiguen defectos durante la inspección, se puede programar una inspección de seguimiento para garantizar que se hayan corregido.

10. Recorrido final

Tu constructor te hará un recorrido final por tu nueva casa para que conozcas sus características y el funcionamiento de los diferentes sistemas y componentes, y te explicará tus responsabilidades en cuanto al mantenimiento, así como los detalles de cobertura de la garantía y procedimientos relacionados. Esto es lo que a menudo se conoce como recorrido pre-liquidación. También es una buena oportunidad para detectar cosas que haya que corregir o ajustar, así que debes estar atento(a) y ser observador(a). Examina las superficies de encimeras, accesorios, pisos y paredes para detectar posibles daños. A veces surgen disputas porque el propietario descubre un defecto en una encimera después de mudarse y no hay manera de probar si fue causado por el equipo de trabajo del constructor o por los encargados de la mudanza del propietario de la casa.

Algunas palabras sobre las inspecciones

Tu nueva casa será inspeccionada periódicamente durante el período de construcción. Además de las inspecciones obligatorias de cumplimiento del código, tu constructor puede realizar revisiones de calidad en momentos críticos del proceso. (En el artículo anterior, señalamos los momentos en los que normalmente se realizan dichas inspecciones). La idea es detectar tantos problemas potenciales como sea posible antes de que finalice la construcción, aunque algunos asuntos podrían no ser evidentes hasta que hayas vivido en la casa por cierto periodo de tiempo.

Habla con tu constructor a tiempo sobre ir a las inspecciones, con o sin tu agente de bienes raíces. Incluso si no se requiere tu presencia, es una oportunidad para aprender más sobre lo que hay detrás de las paredes de tu nueva casa y cómo funciona todo. Si estás planificando contratar a tu propio inspector para que haga una revisión adicional de tu casa, notifícaselo a tu constructor antes de iniciar la construcción.

Por razones de seguridad y logística, los constructores prefieren que los clientes no lleguen sin avisar al sitio de la obra. Si te gustaría hacer una visita, asegúrate de organizarla con tiempo. Es probable que tu constructor realice recorridos regulares para mantenerte al tanto sobre el progreso de la obra.

Trabajar en conjunto con el constructor que se encargará de hacer tu nueva casa es el quinto de los seis pasos hacia tu nuevo hogar. Aquí en nuestra Guía para una casa nueva, encontrarás artículos, presentaciones y videos útiles e inspiradores que harán de tu viaje hacia una nueva casa algo más sencillo y gratificante.

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Susan Bady ha escrito sobre la industria inmobiliaria por 25 años. Ha sido editora colaboradora de Professional Builder, Custom Builder y HousingZone.com y también ha colaborado con Better Homes y Garden’s Home Plan Ideas. Puedes encontrarla en LinkedIn.

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