Si alguna vez ha sentido la decepción de encontrar un gran terreno en la comunidad perfecta, pero la casa que se encuentra en él es tristemente anticuada, demasiado pequeña o simplemente no es de su estilo, seguramente no está solo. Para muchos que compran casa por primera vez o que repiten, la ubicación es un factor importante a la hora de comprar una casa. Si tiene su corazón puesto en un lote en particular, podría considerar si una opción de demolición es adecuada para usted.
Para muchos propietarios, elegir la ubicación ideal que se adapte a sus necesidades actuales y futuras merece la pena el proceso de comprar una casa (y el terreno), derribar la estructura y reconstruir un modelo energéticamente eficiente o actualizado. A la larga, puede ahorrar costes de servicios y reparaciones, en función de la edad de la estructura y su nivel actual de funcionalidad. Si la casa no es estructuralmente sólida, no está construida para la seguridad en condiciones climáticas peligrosas o está en ruinas, puede ser difícil para el vendedor sacarla del mercado a cualquier precio.
Si decide comprar una casa derribada, deberá tener en cuenta los aspectos financieros. La financiación de una casa derribada es un poco más complicada que la de una hipoteca estándar, ya que el proceso implica la destrucción de la garantía hipotecaria mediante la demolición de la casa.
Los prestamistas quieren estar seguros de que, en caso de impago, podrán ejecutar la hipoteca de su casa y mantener sus activos. Si se demuele la casa, tienen poco o nada que recuperar si la nueva casa no se completa. Por no hablar de que, en muchos casos, si hace cambios en su casa que disminuyan su valor, puede convertirse en un problema legal con tu prestamista hipotecario. Lo mejor es ser honesto y franco con su prestamista, que puede aconsejarle sobre sus opciones para financiar su proyecto de reconstrucción.
He elaborado una breve lista de consideraciones financieras que debe tener en cuenta cuando decida comprar una casa derribada y reconstruirla. Incluye ideas y opciones para financiar la compra de la casa derribada, su demolición y los costes de la nueva construcción. Por supuesto, también debería consultar a un experto en préstamos antes de tomar cualquier decisión importante.
Antes de comprar: Una lista de Comprobación
Antes de hacer cualquier movimiento en la compra de una propiedad, asegúrese de dar estos pasos iniciales.
Compruebe su Puntuación de Crédito
Este es el boletín de notas de toda la vida. Revisar su informe de crédito antes de hacer cualquier plan o reunión de construcción le ahorrará una inmensa cantidad de tiempo, dinero y estrés. Estar al tanto de su crédito le ayudará a determinar para qué productos de préstamo puede ser elegible y qué opciones están disponibles. Desde luego, no querrá pagar a alguien para que haga los diseños de su nueva casa antes de saber que su crédito le hace elegible para un préstamo.
Cuente sus Ahorros
Independientemente de la opción de préstamo que elija, puede prever costes iniciales y gastos de bolsillo. Asegúrese de tener suficiente dinero en efectivo para cubrir cualquier coste adicional, como las comisiones bancarias, los gastos del préstamo, los planos de diseño de la vivienda y cualquier otra cosa que sea necesaria antes de reunirse con el prestamista.
Pagar los Importes Pendientes del Préstamo
Puede darse el caso de que la vivienda derribada sea de su propiedad o de la de un familiar y tenga un saldo hipotecario pendiente. En la mayoría de los casos, no podrá derribar una vivienda por la que se deba un saldo. Asegúrese de que la vivienda es de su propiedad pagando el saldo restante en su totalidad, si es necesario.
En algunos casos, si el saldo pendiente es mínimo, podrá obtener un permiso por escrito de su prestamista para transferir el saldo adeudado a su nueva hipoteca. Pero tenga en cuenta que los prestamistas no concederán el permiso si su saldo es superior al valor del terreno, que será el único patrimonio neto tras la destrucción de la vivienda.
Considere sus Opciones: Derribo Total o Renovaciones Sustanciales
Es una buena idea que un experto en construcción visite el lugar para determinar cuánto trabajo será necesario. Algunas casas pueden requerir una demolición completa, mientras que otras pueden ser reformadas sustancialmente. Algunos condados y zonas cuentan con códigos y normativas sobre derribos que podrían complicar el proceso y alargar los plazos. Otras zonas pueden fomentar las renovaciones sustanciales con productos de préstamo especiales e incentivos fiscales.
Adquisición de una Casa Derribada
Como se ha señalado anteriormente, la compra de una casa con el fin de derribarla es complicada. Es posible que pueda negociar con sus prestamistas utilizando otras garantías, como su casa actual o una suma global de ahorros. Una combinación de capital y efectivo puede ser una solución práctica.
También es posible utilizar los ingresos de la venta de su casa anterior y condicionar la compra de la casa derribada a esa venta. El vendedor puede estar de acuerdo o no, pero vale la pena intentarlo.
Demolición
Dependiendo del tamaño de la casa, la ubicación y los métodos de eliminación de ciertos materiales tóxicos, como el amianto, la demolición de su casa puede costar entre 5.000 y 20.000 dólares. Antes de llamar a la excavadora, compruebe primero con las autoridades locales si hay alguna inspección o supervisión necesaria que deba realizarse. Además, es posible que tenga que pagar para obtener permisos y asegurar el lugar durante la demolición.
Sin embargo, si no piensa salvar varias piezas de la casa y recuperar parte del coste, hay algunas formas de deshacerse de la casa de forma gratuita. Puede donar la casa: ¡puede que alguien la quiera! Si están dispuestos a pagar los costes de traslado, contratar a una empresa profesional para que suba la casa a un camión de plataforma y la lleve a una nueva ubicación, es una solución fácil. O bien, puede donar la casa a un departamento de bomberos local para que provoque un incendio controlado. Esto puede ser una herramienta de entrenamiento ideal para los bomberos que necesitan aprender a extinguir correctamente un incendio.
Opción de préstamo nº 1: De construcción a permanente
El primer paso para la financiación es ponerse en contacto con sus prestamistas locales de confianza para saber qué tipos de préstamos se ofrecen para los costes de reconstrucción y renovación. No todos los prestamistas ofrecen los mismos productos, pero a continuación encontrará los tres más comunes.
Los préstamos de construcción a vivienda son los más populares para este tipo de proyectos. Los compradores de viviendas derribadas utilizan un préstamo de construcción para cubrir los gastos de demolición y reconstrucción. Al final del proyecto, el préstamo se convertirá en una hipoteca permanente. Estos préstamos pueden denominarse de “cierre único”, ya que eliminan los cierres separados de la construcción y la hipoteca, lo que ahorra al comprador miles de euros en costes de cierre.
Como regla general, un proyecto de demolición y reconstrucción debe dar lugar a una nueva casa de al menos dos o tres veces el valor del derribo original. Los prestamistas considerarán si el valor de la casa terminada proyectada será adecuado para respaldar el total de su nueva hipoteca permanente. Si no paga el préstamo, el prestamista puede recuperar el saldo pendiente vendiendo la propiedad.
Opción de préstamo nº 2: Sólo para la construcción
Un préstamo sólo para la construcción es un préstamo a corto plazo que sólo cubre el coste de la nueva construcción. No hay opción de combinar este tipo de préstamo con los pagos de la hipoteca y debe pagarse en su totalidad cuando la construcción esté terminada, normalmente mediante una hipoteca tradicional. Al igual que con todas las hipotecas, la elegibilidad de la puntuación de crédito, los ratios de deuda-ingresos y los pagos iniciales requeridos varían según el prestamista.
Con cualquier préstamo para la construcción, es habitual que los prestamistas exijan la supervisión y aprobación de todos los planos de la obra, las mediciones del terreno y la documentación financiera, y que se asocien con las empresas de diseño/construcción preferidas.
Opción de préstamo nº 3: Renovación-construcción
Un préstamo de renovación-construcción cubre los gastos de renovaciones importantes (o menores) de una vivienda. Puede combinarse con el precio de compra para obtener un único préstamo. Si decide comprar una casa de segunda mano y hacer renovaciones sustanciales en lugar de demolerla, un préstamo de renovación-construcción puede ser la mejor opción.
Los préstamos FHA 203(k) y HomeStyle pueden utilizarse para reparaciones estructurales importantes y/o renovaciones cosméticas. Tiene la opción de añadir hasta seis meses de pagos de la hipoteca al préstamo si no puede ocupar la estructura durante las renovaciones. Los fondos se depositan en una cuenta de depósito en garantía y se paga a los contratistas en sorteos a medida que completan los hitos del proyecto.
Préstamo Estándar 203(k)
El préstamo estándar 203(k) de la FHA está disponible para prestatarios con una puntuación de crédito mínima de 500. El pago inicial requerido disminuye con una puntuación de crédito más alta. Estos préstamos no pueden utilizarse para nada que la FHA considere un lujo. Por lo tanto, no se puede instalar un jacuzzi o un sistema de sonido exterior de lujo con los fondos. Un préstamo 203(k) es estrictamente para una residencia principal y no puede utilizarse para una casa de vacaciones. Puede utilizar un préstamo 203(k) para derribar y reconstruir una casa, siempre que los cimientos permanezcan intactos.
Préstamo HomeStyle
Los préstamos HomeStyle de Fannie Mae están disponibles para los prestatarios con una puntuación de crédito mínima de 620 y requieren un pago inicial bajo. Los préstamos HomeStyle sólo funcionan para casas con renovaciones sustanciales; las casas derribadas no son elegibles. Pueden utilizarse para segundas viviendas o propiedades de inversión y tienen menos restricciones en cuanto a las renovaciones permitidas.
Construya la Casa de sus Sueños
Empezando con un poco de investigación, puede tener una idea básica de cuánto puede costar una demolición y reconstrucción y de cuánto dispone de presupuesto. Una vez que tenga un esquema preliminar, es una buena idea comprometerse con un constructor de confianza que pueda asesorarle sobre las especificaciones de costes y plazos. Cuando esté preparado, concierte una llamada con su prestamista y/o un asesor de préstamos para repasar cualquier duda y asegurarse de que todos están de acuerdo.