La mayoría de los consumidores tienen al menos un conocimiento práctico de lo que son los préstamos hipotecarios. Esos préstamos a largo plazo son un concepto básico en el mundo de las finanzas del hogar. Estos préstamos les brindan a los compradores de viviendas acceso a fondos para pagar lo que puede ser su mayor inversión de por vida, y lo que se pagará en cuotas durante muchos años.
Sin embargo, los compradores de viviendas usualmente no están tan familiarizados con las opciones para financiar un lote y construir una casa. Si está interesado en construir la casa de sus sueños, generalmente hay dos caminos para el financiamiento del lote y de la construcción.
Préstamo del Lote + Préstamo de la Construcción
La gran mayoría de los compradores prefieren asegurar el sitio de su casa antes de contratar a un arquitecto o un dibujante para diseñar su futuro hogar. Después de todo, uno de los principales beneficios de construir una casa personalizada es que estará hecha a su gusto. El plano de planta de su hogar debe ajustarse de la mejor manera al lote para así evitar inconveniencias.
Por esa razón, la situación de financiamiento de construcción más común es comprar el lote directamente, asegurar su financiamiento y luego buscar un préstamo de construcción, una vez que se completen los planos arquitectónicos y los presupuestos.
Lote y préstamo de construcción combinados
Para los compradores que se creen buenos planificadores, un lote y un préstamo de construcción combinados pueden ser una buena opción. “De hecho, es posible financiar la compra de su lote al mismo tiempo que obtiene un préstamo para la construcción”, dice Brent Gibbs, vicepresidente ejecutivo / director de préstamos de Southstar Bank en Austin.
“Dicho esto, esto es raro porque los clientes rara vez tienen sus planes, especificaciones y ofertas listas en el momento de la compra del lote”, dice Gibbs. Hay una ventaja en toda esa planificación avanzada: con un préstamo combinado, los compradores evitan los costos y el tiempo que se gastarían en dos cierres.
Pero, incluso si ya logró financiar su lote, la mayoría de los prestamistas transferirán esa cantidad al préstamo de construcción para garantizar que tengan un primer gravamen de todo el proyecto. El primer pago realizado en el nuevo préstamo será pagar el préstamo del lote existente y refinanciarlo.
¿Cómo funcionan los préstamos para la construcción?
A diferencia de las hipotecas a largo plazo, los préstamos para la construcción son préstamos a corto plazo con períodos de recuperación que duran generalmente de 12 a 18 meses, lo que usualmente es tiempo suficiente para completar la construcción de la vivienda. Por lo general, estos son solo de interés con tasas variables vinculadas a la tasa preferencial. No espere que su banquero dirija todo el proyecto; los prestamistas también querrán que usted participe en el proceso. Lo que podría esperar es pagar una parte de los costos, generalmente del 10 al 20 por ciento.
“Si ya es dueño de su lote, su equidad en la propiedad puede incluirse como parte de la garantía para el préstamo de construcción”, dice el desarrollador inmobiliario Steve Sanders. “Si compró la tierra con un préstamo de lote, el préstamo de construcción generalmente se usaría para pagar y refinanciar ese primer préstamo. Si está comprando un lote con el préstamo de construcción, coordinará el cierre de la compra del lote con el cierre del préstamo de construcción”.
¿Cómo prepararse para una solicitud del préstamo?
Antes de contactar a su banquero, tenga sus documentos listos. Al igual que con una hipoteca, necesitará declaraciones de impuestos recientes, historial de empleo, estados de cuenta financieros e información sobre tarjetas de crédito y préstamos. Esencialmente, el prestamista necesita pruebas de que usted tiene la capacidad financiera para pagar el préstamo.
Sin embargo, a diferencia de una hipoteca, la aprobación del préstamo de construcción también dependerá asegurarse de que el proyecto será de alta calidad, se completará a tiempo y estará dentro del monto del préstamo.
“Necesitamos un contrato de un constructor junto con planos, especificaciones y desglose de costos”, dice Gibbs. “Además, necesitaríamos un contrato de compra del lote. Estos dos contratos nos permiten agrupar el préstamo junto con un préstamo con fondos de construcción”. Es probable que su banco también requiera información sobre su constructor. Debido a que la construcción de su casa depende de la capacidad de desempeño del constructor, dice el banquero de Austin Jeff Brinkley, la reputación y el historial del constructor son factores clave en su paquete de solicitud de préstamo.
¿Cómo puede recibir sus fondos?
Su prestamista le proporcionará un cronograma que detallará las etapas en las que puede retirar dinero del préstamo para la construcción. Por ejemplo, esto puede ocurrir después de que se vierte la losa, después de inspeccionar el encuadre, etc. Su constructor utilizará esos fondos para pagarle a los subcontratistas y proveedores por el trabajo realizado.
Pero, ¿qué sucede si el proyecto supera el presupuesto? “Normalmente tratamos de incorporar una contingencia del 5 al 6 por ciento en el contrato por sobrecostos posibles. Además, observamos la liquidez del prestatario para poder manejar posibles sobrecostos ”, dice Gibbs. “En general, los constructores proporcionarán a los clientes ciertos artículos (generalmente para accesorios de plomería, accesorios de iluminación, etc.) y es muy importante que el cliente se asegure de tener los medios para pagar los excedentes si se seleccionan artículos que cuesten más de lo que está permitido. Es posible agregar fondos a un préstamo para artículos adicionales, pero generalmente es un último recurso, y es relativamente difícil”.
Si su corazón está decidido a construir la casa de sus sueños, hay varias formas de asegurar el financiamiento del lote y de la construcción. Hable con su banquero local para conocer las mejores opciones para su situación. Para cualquier otra pregunta sobre el proceso de búsqueda de viviendas, ¡estamos aquí para ayudarlo!