Antes de que le entreguen las llaves de la casa de sus sueños, tendrá que firmar en la última línea, colocar sus iniciales aquí y allá en una gran cantidad de documentos.
¿Uno de los más importantes? El contrato de compraventa de vivienda nueva.
Pero antes de estampar su firma en esta pila de papeles, es fundamental que realmente comprenda este documento tan importante.
Para ayudarlo a resolverlo, hablamos con dos expertos: el agente inmobiliario y cofundador de Home Value Leads, Brian Rayl de Dallas, Texas, y la corredora Dianne Langston de Quality Real Estate Services en Fairfield, California, para responder preguntas comunes sobre contratos de compraventa de viviendas. Esto es lo que tenían que decir:
¿Qué hay en un contrato de compraventa de una casa nueva?
BR: Un contrato de compraventa de casa nueva tiene básicamente los mismos requisitos que un contrato de reventa. Establece la fecha de cierre proyectada, los términos del contrato, quién paga qué gastos y las obligaciones de ambas partes.
¿Cuáles son algunas de las características más importantes del contrato a las que debo prestar atención?
BR: Lo más importante que hay que buscar es reembolsabilidad y las fechas que figuran en el contrato. En general, habrá varias fechas, como la fecha en que necesita finalizar sus elecciones en el centro de diseño, las fechas en las que necesita que se apruebe el financiamiento, la fecha de cierre propuesta, etc.
DL: El precio que (usted) pagará, la cantidad de tiempo que (usted) tiene para solicitar un préstamo y asegurar el financiamiento, cualquier concesión acordada por el vendedor. Monto del dinero en efectivo o depósito inicial, disposición del depósito si (usted) no cumple con el acuerdo, remedios por incumplimiento del comprador o vendedor, ubicación del lote sobre el que se construirá la propiedad, fachada exterior, colores, si se incluye jardinería.
¿Por qué estos contratos son importantes tanto para los compradores como para los constructores?
BR: Los contratos están diseñados para poner todos los aspectos de la venta de la casa en un acuerdo por escrito que ambos lados de la transacción acuerdan. Protege al constructor al garantizar que se le pagará por su trabajo y protege al comprador al evitar que el constructor venda la casa a otra persona.
¿En qué se diferencia un contrato de compraventa de vivienda nueva de un contrato de reventa?
DL: Los contratos de reventa que no están relacionados con las ventas de constructores normalmente son elaborados por los abogados de la Asociación Estatal de Agentes Inmobiliarios. En California, este contrato está escrito para darle al comprador la opción de rescindir el acuerdo de compra dentro de los 17 días posteriores a la firma por prácticamente cualquier motivo. Permita al comprador hacer inspeccionar la propiedad por cualquier profesional de su elección. Establezca que el vendedor permitirá el acceso a la propiedad para estas inspecciones. El vendedor está obligado por ley a completar la Declaración de Divulgación de Transferencia del Vendedor, que requiere que el vendedor divulgue cualquier defecto conocido o sospechado y las reparaciones de la propiedad. Estas cláusulas no existen en los contratos de obra nueva.
Nota del editor: los constructores tienen una serie de inspecciones a lo largo del proceso de construcción, así como un recorrido antes de mudarse. Si los compradores desean una inspección por parte de un tercero, deberán obtener el permiso del constructor; esos términos se explicarán en detalle en un contrato de vivienda nueva.
¿Cómo cambian estos contratos según el tipo de prestamista? ¿Hay alguna diferencia si un comprador utiliza un préstamo de la FHA frente a un préstamo convencional?
DL: Las diferencias en los prestamistas generalmente se centrarán en los incentivos para usar un prestamista con el que el constructor tenga una relación. El vendedor puede ofrecer pagar los costos de cierre del comprador y/o los puntos de descuento del préstamo para alentar al comprador a usar su prestamista. Las diferencias entre la FHA y el préstamo convencional se centran en las obligaciones del vendedor y el valor de tasación de la propiedad. El depósito del comprador no se puede perder si la propiedad no se evalúa para el financiamiento de la FHA. La propiedad también debe calificar para el financiamiento de la FHA junto con el comprador. La propiedad debe cumplir con los estándares mínimos de habitabilidad.
¿El contrato detallará los términos de pago o esos términos están en un contrato separado?
DL: El vendedor se preocupa por el pago del comprador solo en la medida en que pueda sospechar si existe el financiamiento y si el comprador puede obtenerlo. El contrato solo cotizará el pago si se puede determinar la tasa y el vendedor conoce el monto del pago inicial del comprador. Los contratos normalmente explican esta información. Lo más probable es que el pago del comprador no sea una condición del acuerdo.
¿Qué información financiera adicional se puede incluir en el contrato?
BR: En general, un constructor proporcionará incentivos para usar su prestamista preferido. Tal vez paguen parte de los costos de cierre o proporcionen una tasación gratuita. Sin embargo, esos términos nunca se encuentran en el contrato mismo.
¿Qué pasa si necesito vender mi casa actual antes de poder comprar una nueva?
BR: La mayoría de los representantes de los constructores no son agentes de bienes raíces y, por lo tanto, no pueden publicar su casa por usted. Muchos tendrán agentes preferidos con los que trabajan que ofrecerán vender su casa por una comisión reducida. Sin embargo, su compra no dependerá de que venda su casa.
¿El contrato incluirá información sobre servidumbres y derechos de tierra, minerales, agua, etc.?
BR: El contrato generalmente mencionará los derechos mineros. La mayoría de los constructores en estos días retienen los derechos mineros y no se los pasan al comprador. El resto generalmente está cubierto por una póliza de título que será independiente de su contrato de compra.
¿Se incluirán mis selecciones de diseño y opciones en este documento?
BR: No. El contrato tendrá una fecha en la que se deben finalizar estas opciones. También definirá cuánto de esos costos de opción deberán pagarse en ese momento y si esos costos de opción no son reembolsables.
¿Qué pasa si hay retrasos en la construcción? ¿Cómo afecta esto a mi contrato?
DL: Los retrasos en la construcción y las circunstancias fuera de control generalmente se consideran más allá de la capacidad de influencia del constructor. Los contratos no están redactados para permitir que el comprador pague al vendedor cargos por día. El comprador generalmente tendrá que esperar. Puede haber una referencia a la capacidad del vendedor para completar la construcción y los remedios si el constructor no puede terminar y pueden estar limitados a la devolución del depósito del comprador.
¿Qué debo tener en cuenta para casas como condominios, casas adosadas, etc.?
BR: Esté atento a las cuotas de la asociación de propietarios de viviendas o condominios, las tarifas de transferencia, las tarifas de administración, etc. Por lo general, el constructor retendrá el control de la asociación hasta que termine de construir y vender todas las casas. También esté atento a las tarifas especiales.
¿Qué pasa si necesito hacer un cambio en algo en mi contrato?
BR: Una vez que se firma el contrato, puede ser muy difícil cambiar algo en el contrato. Esta es la razón por la que debe leerse con cuidado al principio y revisarse por su agente inmobiliario y/o un abogado antes de firmarlo. Una vez firmado por ambas partes, es un acuerdo legalmente vinculante y solo se puede cambiar si ambas partes están de acuerdo con el cambio.
DL: La necesidad es diferente del deseo. El comprador debe solicitar una copia del acuerdo que se utilizará para reservar una propiedad y llevársela a casa para revisarla. El comprador debe discutir con el representante del vendedor exactamente cuáles son sus preocupaciones y preguntar si es posible negociar sus preocupaciones. La decisión del constructor se basará en las ventas del desarrollo, el financiamiento del comprador y si el cambio modificará el diseño del constructor. La personalización del producto del constructor generalmente se debe pagar por adelantado y estos fondos se pierden si el comprador no cierra el depósito en garantía.