Está listo para vender su casa, mientras que su comprador está aún más ansioso por que le entregue las llaves y así poder mudarse. Pero primero viene el papeleo, y hay toda una montaña de este. Obtener todos los documentos importantes que necesita es un paso crucial en el proceso de venta de viviendas que está involucrado en casi todos los pasos del camino.
Los vendedores de viviendas pueden estar elaborando una lista mientras que los compradores de viviendas podrían estar esperando con gran expectación tanto una aprobación previa de la hipoteca como un informe positivo de inspección de la vivienda.
Al cerrar, tanto los compradores como los vendedores de viviendas habrán revisado y firmado una montaña de documentos para legitimar la venta. Para ayudarlo a familiarizarse con lo que está en la tienda, aquí hay un vistazo a los 10 documentos clave que encontrará durante el proceso de venta de la vivienda. Cada documento arroja luz sobre varios aspectos de su hogar, lo que garantiza que usted, como propietario, esté familiarizado con cada detalle de su propiedad y los términos de su compra.
Carta de Preaprobación de Hipoteca
Los compradores de vivienda a menudo dependen de una hipoteca para subir ser dueños de una propiedad, por lo que necesitará una carta de aprobación previa de su prestamista que indique claramente la cantidad que le permitirán pedir prestada.
Es uno de los primeros documentos que necesitará para comenzar a buscar una casa. Le ayuda a obtener información sobre cuánto puede gastar en su casa y muestra a los propietarios que se toma en serio la búsqueda de una casa. Finalmente, es prueba de que los prestamistas están dispuestos a ofrecerle una hipoteca para respaldar su oferta. Para ser claros, su carta de aprobación previa no es una garantía de que realmente haya obtenido una hipoteca. Los prestatarios pueden encontrar algunos problemas financieros que potencialmente podrían descarrilar la hipoteca. Por ejemplo, si deja su trabajo repentinamente o contrae más deudas, su prestamista puede rescindir la oferta.
También puede obtener una carta de precalificación. No tiene tanta influencia, ya que normalmente se puede hacer en línea proporcionando su puntaje crediticio, ingresos, deudas y activos. Las cartas de preaprobación, por otro lado, requieren que su prestamista confirme la mayor parte de su información financiera a través de una suscripción total o una extracción crediticia suave.
En ambos casos, su preaprobación y precalificación le brindan una estimación aproximada de cuánto puede pagar de manera realista.
Tasación de la Vivienda
Antes de que los prestamistas otorguen un préstamo hipotecario, deben hacer su debida diligencia con una tasación de la vivienda. La tasación de la vivienda se centra en el valor de la propiedad en el mercado inmobiliario actual para dar a los prestamistas una idea de cuánto pueden prestar de forma responsable.
Debido a que es para la tranquilidad del prestamista, generalmente lo organiza el prestamista a través de sus servicios de tasación de viviendas de terceros. Además de caminar por la residencia, un tasador realiza una investigación sobre la ubicación de la casa, su estado y hace un análisis de comparación para determinar en cuánto se vendieron casas similares en el vecindario.
Dentro de una semana, le enviarán a su prestamista un informe final con su estimación sobre el valor de la vivienda. Tradicionalmente, si ha fijado el precio de su casa de manera adecuada, no hay ningún problema. Si resulta que la casa recibió una tasación baja, los compradores podrían solicitar renegociar el trato o retirarse por completo.
Algunos propietarios se aferran a la tasación que recibieron cuando compraron la casa por primera vez y pueden compararla con las posteriores. Si los propietarios viven en casas hechas a medida, incluso obtendrán una tasación previa antes de decidir cómo fijar el precio de su casa.
Inspección de Viviendas
Mientras que la tasación de una casa se enfoca en el valor de mercado de su casa, una inspección asegura que su propiedad esté en buenas condiciones, desde la estructura de la casa hasta el techo, el sistema eléctrico, la plomería y el exterior.
Durante una inspección de la casa, un inspector examinará cuidadosamente su casa, o la casa por la que hizo una oferta, y verificará si hay problemas defectuosos, peligrosos o mecánicos en toda la propiedad. También estarán buscando termitas y plagas.
Después de su evaluación, producirán otro informe que documente lo que inspeccionaron, lo que marcaron como un problema potencial y lo que requiere reparación. Al igual que una tasación, una inspección de la casa exitosa podría incluirse en la lista de contingencias de su contrato. Esto significa que si su inspector no está satisfecho con los cimientos de su casa, por ejemplo, los compradores pueden retirarse del trato.
Los propietarios deben conservar la inspección que recibieron cuando compraron su propiedad. Siempre pueden consultarlo cuando arreglen el espacio o cuando estén listos para vender.
Si desea ser proactivo, es posible que desee considerar reservar una inspección de la casa antes de la lista en las primeras etapas del proceso para saber qué esperar y abordar cualquier problema con anticipación.
Listado de su Casa
Esto es lo que atrae a los compradores a reservar una visita o pasar por allí durante una jornada de puertas abiertas. Si usted es el comprador, puede ser lo que lo atrajo a lo que ahora es la compra más importante de su vida.
Si es un comprador, es importante tener una copia impresa del anuncio y de lo que se ofreció cuando presentó su oferta. La lista también describe todas las especificaciones de la casa, incluido un plano de planta, medidas para cada habitación, electrodomésticos que se incluirán y otras características clave que la definen. Todo esto es útil cuando está pensando en qué comprar para su nuevo hogar, qué muebles encajarán en el nuevo espacio y si la lista coincide con lo que ve en persona.
Asegúrese de que la lista se alinee con el formulario de accesorios y contenido, que describe cada detalle de lo que se incluye en la venta de su casa. El formulario enumerará los detalles más mínimos, incluidas plantas, árboles y cualquier decoración incluida en el trato.
Aférrese también a la divulgación de su vendedor; los vendedores están obligados por ley a declarar, por adelantado, cualquier problema que hayan encontrado con la casa que pueda afectar el valor de la vivienda, como plagas y pintura a base de plomo. Si resulta que tiene problemas importantes después de mudarse, puede consultar la divulgación. Esto será extremadamente beneficioso en caso de que necesite responsabilizar a su vendedor por cualquier problema pasado por alto.
Acuerdo de Compra
Tanto los compradores como los vendedores de viviendas deben conservar el contrato de compra durante todo el proceso. El contrato de compra es un documento firmado por ambas partes; formaliza la compra y documenta todos los términos y condiciones esenciales del contrato.
El acuerdo enumera los detalles de identificación de ambas partes, la descripción y condición de la propiedad, los derechos y obligaciones de ambas partes y un depósito realizado de buena fe. Hay tres componentes clave en este documento:
- el precio acordado por la vivienda,
- los términos de posesión, fecha de cierre y costos de cierre que detallan quién paga qué, y
- las contingencias y condiciones para la venta.
Aquí es donde ambas partes pueden protegerse las espaldas con la vivienda: los compradores pueden agregar que la venta está supeditada a la venta de su vivienda actual, su capacidad para financiar la propiedad o una tasación e inspección de la vivienda satisfactorias. Los propietarios pueden agregar una “cláusula de exclusión” que les permita seguir mostrando su casa y aceptar otra oferta con menos advertencias.
Independientemente de lo que acepte en el acuerdo de compra, es este contrato al que ambas partes se referirán y seguirán al pie de la letra hasta el cierre.
Auditoría Energética
Una auditoría de energía del hogar, también conocida como evaluación de energía del hogar, proporciona una imagen clara del uso de energía de su hogar. Es una evaluación exhaustiva que detalla cuánta energía consume su casa cada mes. Puede revelar si el uso de energía es eficiente y qué áreas problemáticas pueden estar minando recursos valiosos (y costosos) en calefacción, refrigeración e iluminación de la casa de su familia.
Si va a comprar una casa antigua, por ejemplo, puede pedir a los propietarios actuales la evaluación de energía para comprender mejor cómo se verían sus facturas de calefacción en el invierno. Si se muda a una casa nueva, vale la pena realizar una auditoría energética una vez que se haya instalado para asegurarse de que la eficiencia energética de su casa esté en su punto máximo.
El Departamento de Energía de EE. UU. estima que las auditorías de energía en el hogar podrían reducir las facturas de energía entre un 20 y un 35 por ciento, desbloqueando hasta $627 en ahorros anuales. Esta reducción en las facturas proviene incluso de las mejoras para el hogar más simples identificadas en la auditoría: ajustes como cambiar los acondicionadores de aire para sellar las fugas de aire. En última instancia, ahorrará dinero, vivirá en una casa más cómoda y disfrutará de una mejor calidad del aire.
Su auditoría energética debe acompañar a otros documentos, como sus facturas de servicios públicos del año pasado, para que pueda comparar los gastos. Preste atención cuando las facturas aumentan, como en los meses de verano o invierno.
Documentos de Seguro de Hogar
Para asegurar su hipoteca, deberá demostrarle a su prestamista que su compra está totalmente asegurada con un seguro de vivienda. Puede marcar esto en su lista de tareas pendientes con una página de declaración de seguro de propietario de vivienda, que resume su cobertura.
Esto cubre las bases de su prestamista: si no cumple con su préstamo, después de todo, la propiedad termina en sus manos, por lo que deben tener la casa adecuadamente asegurada.
No solo debe guardar una copia de su póliza de seguro de hogar en un lugar seguro, sino que también debe comprender sus condiciones y primas, y asegurarse de estar satisfecho con la cobertura.
Los documentos de garantía de la vivienda, incluidos los números de póliza y los datos de contacto de los proveedores, deben proporcionarse a sus compradores para que estén al tanto de las renovaciones, como las reparaciones del techo, una nueva plataforma o una actualización de los electrodomésticos.
Con eso en mente, también vale la pena conservar los recibos de las mejoras en el hogar. Son una prueba de que realizó inversiones en la casa para aumentar su valor y pueden ayudar a justificar su precio de venta.
Si acaba de instalar una cocina hecha a la medida, equipada con electrodomésticos de bajo consumo que vienen con una garantía de 20 años, por ejemplo, querrá todas estas actualizaciones y sus garantías documentadas para mejorar el trato para su comprador.
Acuerdo de Agente
Ya sea que esté comprando o vendiendo su casa, es probable que esté reclutando los esfuerzos de un agente de bienes raíces, una compañía de títulos, un corredor hipotecario o un abogado, todos los cuales están redactando, revisando o archivando todos estos documentos en su nombre.
Conserve una copia del contrato de acuerdo entre usted y estos profesionales; estos contratos detallarán su relación con cada una de las partes, la duración del contrato, los servicios prestados, los honorarios incurridos y cómo se pagarán estos honorarios. Por ejemplo, su acuerdo puede establecer que su compañía de títulos tomará fondos de la venta de su casa para pagar a su abogado y agente.
Estos contratos mantienen a ambas partes responsables y establecen expectativas para usted. Podrían entrar en juego si tiene algún problema y necesita volver a consultar su acuerdo.
Divulgación de Cierre
Para sellar el trato de su hipoteca, su prestamista le proporcionará un formulario de divulgación de cierre unos días antes del cierre. Establece los términos y condiciones finales de su hipoteca, incluido el monto del préstamo, la tasa de interés (fija o ajustable) y el plazo (generalmente 15 o 30 años).
Es importante que analice este documento para asegurarse de que la documentación describa correctamente su hipoteca.
Su divulgación de cierre también incluirá una lista detallada de todos los costos incurridos con el cierre. Preséntelo con sus documentos fiscales, ya que deberá consultar estas cifras nuevamente cuando presente su declaración de impuestos.
Título de Propiedad
Cuando se trata de documentos de transferencia de bienes raíces, su escritura es su boleto de oro para demostrar su propiedad de vivienda. Deberá conservar una copia certificada de esta documentación, guardada de forma segura junto con otros documentos clave. Los prestamistas o los abogados normalmente se aferran al original, pero esto se está volviendo menos común.
El título de propiedad transfiere la propiedad del vendedor al comprador, y la oficina de registros de su región lo utiliza para documentar en registros públicos. En pocas palabras, es una prueba de que ahora es propietario oficial de la propiedad. Incluye el nombre del vendedor, junto con la descripción legal de la propiedad.
La transferencia del título de propiedad generalmente viene junto con la declaración jurada del título, o la declaración jurada del vendedor, que es una declaración notariada del vendedor que confirma que tenían la propiedad que ahora están entregando al comprador.