A veces, la vida puede hacer que los propietarios de viviendas se lleven una sorpresa (la pérdida del trabajo, una lesión, una enfermedad grave o la muerte de un cónyuge) que puede dejarlos en riesgo de perder su hogar.
Sin embargo, una exención de vivienda puede ayudar a mantener el techo sobre sus cabezas durante una dificultad financiera al protegerlos de la venta forzosa de su casa para pagar a los acreedores y saldar deudas. Una exención de vivienda también puede tener otros usos, como mantener a los estadounidenses mayores seguros en sus propiedades y servir como una exención de impuestos para la desgravación del impuesto a la propiedad. Aquí hay seis cosas que todo propietario debe saber sobre las exenciones de vivienda y cómo pueden ayudar a proteger su hogar.
1. ¿Qué es una exención de vivienda?
La palabra “vivienda” se refiere a su residencia principal, ya sea una casa, una casa adosada o un apartamento. Y la residencia principal es clave: la exención no se aplica a segundas residencias, casas de verano o propiedades de inversión.
Una exención de vivienda puede protegerlo legalmente de perder su residencia principal a manos de los acreedores si su cónyuge muere o si necesita declararse en bancarrota. Su propósito es asegurar el derecho de la familia a conservar su casa sobre la liquidación de deudas y apaciguamiento de acreedores.
Los propietarios de viviendas por lo general deben solicitar la exención en la oficina del gobierno local. Y si un cónyuge sobreviviente se muda a una nueva residencia principal, deberá volver a solicitar la exención.
2. Las exenciones de vivienda familiar varían según el estado
La exención de vivienda familiar varía ampliamente según el estado. Nueva Jersey y Pensilvania no tienen exenciones de vivienda, mientras que Massachusetts y Rhode Island han establecido su límite de exención en $500,000. Algunos estados, como Florida, Iowa, Kansas y Texas, brindan protección financiera ilimitada contra acreedores no garantizados para la vivienda.
Los límites estatales de exención oscilan entre los $5,000 y $500,000, con un promedio de $30,000 a $50,000. Los límites de protección son para la equidad de su casa, no para el valor de su propiedad. Si su capital es menor que el límite, esta ley ayuda a evitar que los acreedores vendan su propiedad. Si su capital termina valiendo más que su límite estatal, los acreedores aún pueden forzar la venta de su propiedad. Sin embargo, podrá quedarse con una parte de los ingresos.
La protección de exención puede protegerlo del crédito sin garantía, como tarjetas de crédito, préstamos personales y líneas de crédito. Sin embargo, no lo protege de los acreedores garantizados, como el banco que emitió su hipoteca. Si no está cumpliendo con sus pagos a los acreedores garantizados, la exención de vivienda no puede ayudarlo a conservar su casa y su banco aún puede ejecutar la ejecución hipotecaria de su propiedad.
3. ¿Qué pasa con las exenciones de impuestos sobre viviendas?
Las exenciones de impuestos a la propiedad familiar están separadas de las exenciones a la propiedad familiar que se activan durante la bancarrota o debido a la muerte de un cónyuge. La exención de impuestos puede reducir la cantidad que pagan los propietarios en impuestos a la propiedad, junto con la cantidad que pueden aumentar sus impuestos anualmente. Aquí también, la propiedad debe ser su residencia principal y la exención no se aplicará a las propiedades de alquiler o inversión. También debe vivir en la casa para solicitar esta desgravación fiscal.
Cuarenta y seis estados ofrecen exenciones de impuestos sobre la vivienda, que también varían según el estado. Pero, por lo general, los propietarios pueden solicitar una exención de impuestos por vivienda si son personas mayores, tienen una discapacidad, son veteranos o son un hogar de bajos ingresos. También pueden solicitar ciertas exenciones de impuestos sobre la vivienda si son un cónyuge sobreviviente que necesita una exención de impuestos para permanecer en la casa después de una pérdida de ingresos estables. En la mayoría de los casos, los propietarios de viviendas no pueden combinar estas exenciones si se aplican a más de una de estas categorías. Algunos estados también tienen un límite en el valor de las casas que pueden calificar para exenciones, lo que impide que los propietarios de propiedades costosas soliciten estos créditos fiscales.
Los estados pueden emitir exenciones de impuestos sobre la vivienda de dos maneras: de acuerdo con el porcentaje del valor de una vivienda o siguiendo una cantidad fija en dólares, como ofrecer una exención de $20,000 sobre el valor tasado de su vivienda. Si su estado ofrece un porcentaje, esto generalmente beneficia a los propietarios de viviendas con viviendas más valiosas, mientras que las exenciones de cantidad fija ayudan a los propietarios de viviendas a tener precios modestos.
Aquí tiene un ejemplo: si su casa vale $250,000 y paga 1.5 por ciento en impuestos a la propiedad, está dando $3,750 en impuestos a la propiedad cada año. Con una exención de impuestos a la propiedad que le proporciona $50,000 en desgravación fiscal, solo tendrá que pagar impuestos sobre $200,000 del valor tasado de su propiedad. Para los propietarios de viviendas que estén en apuros, esto puede ser un ahorro significativo.
4. Exenciones por quiebra
La exención de vivienda familiar también se aplica a algunos propietarios que se declaran en quiebra. Las leyes federales de quiebras protegen las casas de la venta, si los propietarios tienen menos de $25,150 en equidad (o el doble para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta). En la mayoría de los estados, los propietarios de viviendas tienen que seguir los límites estatales, pero de todos modos tienden a ser más altos que los límites federales.
Si bien Nueva Jersey y Pensilvania no tienen exenciones de vivienda, los propietarios de estos estados que se declaran en bancarrota aún pueden solicitar esta exención bajo los límites federales. Esta exención también se aplica a los acreedores no garantizados.
En 2005, se aprobó la Ley de Protección al Consumidor y Prevención del Abuso por Quiebras, que puso un límite de $125,000 en exenciones, independientemente de la asignación de exención del estado, para los propietarios que compraron su propiedad dentro de los 40 meses de declararse en bancarrota. Esta ley se implementó para evitar que los propietarios se queden con casas millonarias mientras se declaran en bancarrota.
Si los propietarios están considerando la bancarrota pero no están seguros de poder proteger su hogar mediante una exención de vivienda, vale la pena verificar las políticas vigentes en su estado y cómo encaja su situación.
5. Otros tipos de exenciones de impuestos sobre la vivienda
Los estados pueden ofrecer otras opciones para las exenciones de impuestos a la propiedad familiar que los propietarios pueden solicitar. En Texas, por ejemplo, los propietarios pueden reclamar exenciones de impuestos para los impuestos escolares (una exención de $25,000 del valor de su casa), exenciones para personas mayores o discapacitadas (de hasta $10,000) e impuestos del condado (de hasta $3,000).
Los veteranos, las personas mayores, los cónyuges sobrevivientes y los propietarios de viviendas con una discapacidad que califican para una exención del impuesto a la propiedad reciben el beneficio de forma continua. Una vez que estas exenciones están aseguradas, no se pueden imponer impuestos a la propiedad sobre el aumento del valor de su casa; es como si el valor de su casa estuviera congelado bajo esta exención de impuestos a la propiedad. Esta es una gran ventaja para ayudar a estos segmentos de la sociedad a tomar un descanso con sus finanzas.
Definitivamente vale la pena su tiempo para verificar qué exenciones de impuestos a la propiedad están disponibles y son aplicables según el estado en el que vive.
6. Solicitar una exención de vivienda familiar
Después de hacer su investigación, puede encontrar que califica para una exención de vivienda. Dependiendo de su estado, puede solicitar su exención en línea o deberá visitar una oficina del gobierno local para completar la documentación.
Reúna los documentos que prueben que es dueño de su casa, como una copia de la escritura de su propiedad, una factura de impuestos y una factura de hipoteca, junto con una prueba de que todavía vive allí, como una tarjeta de registro de votante o una declaración de impuestos. También necesitará una identificación como su licencia de conducir o pasaporte.
También debe residir en la casa a principios de año. Esto significa que si se muda a una nueva casa a mediados de año, tendrá que esperar hasta el próximo año para que entren en vigor las exenciones de impuestos.