Una Guía para Compradores Primerizos para Comprender el Proceso de un Préstamo de Construcción

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Construir esa casa perfecta que dibujó en servilletas durante años puede ser una experiencia emocionante pero estresante, especialmente si es la primera vez que construye una casa.

Hay que tomar en cuenta muchas decisiones para que su experiencia sea positiva: elegir el plano de planta correcto, la ubicación, el constructor, las interminables opciones de diseño, por nombrar algunas. Pero sin financiamiento para la construcción, ninguna de esas decisiones será necesaria.

Los préstamos para construcciones funcionan de manera diferente a las hipotecas. Un préstamo de construcción es un compromiso financiero a corto plazo, no más de 12 meses, de un prestamista para financiar el costo de la construcción de una vivienda. Este préstamo a menudo incluye el costo de adquirir el lote.

Puede esperar pagar una parte de los fondos, generalmente del 10 al 20 por ciento, como capital. Al hacer esto, el propietario comparte el riesgo del proyecto con el prestamista y el constructor. Las tasas de préstamos para la construcción son típicamente variables y se ajustan con la tasa preferencial.

La Opción de Construcción a Permanente

Una opción que ofrecen algunos prestamistas es un préstamo de “construcción a permanente” o “cierre único”. Estos préstamos pueden permitirle evitar pagar costos de cierre duplicados.

Sin embargo, considere las desventajas potenciales también. “Si bien definitivamente hay algún beneficio financiero, esto no toma en cuenta los sobrecostos en los que se puede incurrir más adelante en el proceso de construcción”, señala Jeff Brinkley, presidente de Monterey Oaks, First State Bank Central Texas en Austin. “Agregar estos costos al préstamo original de cierre único puede ser un desafío para todas las partes involucradas”.

Un cierre único también puede requerir capital adicional y una calificación crediticia estelar para compensar los mayores riesgos del prestamista.

Conseguir su Préstamo Aprobado

Un prestamista querrá ver varios documentos al evaluar su préstamo. Al igual que con una hipoteca, deberá recopilar declaraciones de impuestos recientes, registros de ingresos laborales, saldos de crédito renovables y estados de cuenta bancarios. Sin embargo, para un préstamo de construcción, también deberá proporcionar documentación que le dé al prestamista la confianza de que el proyecto puede completarse a tiempo, con una alta calidad y dentro del monto del préstamo que está solicitando.

Para eso, deberá proporcionar su contrato de constructor y los planos arquitectónicos detallados, así como el presupuesto del constructor y la hoja de especificaciones, el registro de seguimiento en la construcción de propiedades similares y el cronograma de construcción. Debido a que la construcción de su casa depende de la capacidad de desempeño del constructor, la reputación y el historial del constructor son factores clave en su paquete de solicitud de préstamo.

“El banco también debe aprobar al constructor, por lo que a menudo se requiere información financiera adicional del constructor”, dice Brinkley. “El banco también puede comunicarse con algunos de los proveedores y subcontratistas del constructor para asegurarse de que se les pague de manera oportuna”.

Evitar Retrasos y Sorpresas

El proceso de aprobación del préstamo puede durar hasta 45 días. Durante ese tiempo, el prestamista solicitará una tasación, que puede demorar hasta tres semanas en completarse. Haga su parte para ayudar a acelerar el proceso de aprobación y cierre. Responda con prontitud a las solicitudes del prestamista o agente de título que cierra su préstamo. Revise los documentos de cierre tan pronto como los reciba y responda cualquier pregunta que pueda tener mucho antes de la fecha de cierre. ¡La mesa de cierre no es el lugar para comenzar a leer las letras pequeñas!

¿Cómo Obtengo mis Fondos?

Los pagos a su constructor se realizan a través de anticipos de construcción bajo el préstamo. A medida que se completa cada etapa del trabajo, el constructor presentará una solicitud al prestamista para pagar esos costos. Tanto el propietario como el constructor deben firmar cada solicitud.

Antes de adelantar los fondos, el banco enviará un inspector externo para ver el progreso de la casa y determinar si el pago está justificado. Este proceso protege al prestamista y al propietario de pagar por trabajos que no se completaron. También asegura que el constructor pueda pagar a los subcontratistas de manera oportuna, lo cual es esencial para mantener a los subcontratistas contentos y enfocados en su trabajo.

Convertir a una Hipoteca

Aproximadamente 45 días antes de la finalización de la casa, comuníquese con su prestamista hipotecario, con quien recibió la aprobación previa al principio del proceso. Algunos prestamistas hacen ambos tipos de préstamos; en otros casos, puede estar trabajando con un prestamista completamente diferente en cada préstamo.

“El prestamista hipotecario retirará el crédito por última vez (para asegurarse de que no haya nuevas obligaciones financieras que afecten negativamente la calificación), así como también solicitará una evaluación y encuesta final”, dice Brinkley.

Se pueden solicitar extractos bancarios actuales para asegurar que tenga fondos suficientes para cerrar. Por esas razones, los prestamistas aconsejan que no realice cambios en su crédito o empleo durante el proceso de construcción. Un préstamo para un automóvil nuevo, los principales cargos de la tarjeta de crédito por los muebles de la nueva casa o la decisión de dejar un trabajo para convertirse en autónomo podrían ser factores desencadenantes para evitar que obtenga el préstamo hipotecario que esperaba.

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