Cómo Obtener Aprobación para Programas de Asistencia de Pago Inicial para Compradores Primerizos
Cuando considere comprar una casa, es posible que haya encontrado programas de asistencia para el pago inicial, los cuales tienen como objetivo ayudar a los compradores de vivienda primerizos.
“¿Cómo puedo calificar?” podría haberse preguntado a sí mismo.
Resulta que no siempre tiene que ser un comprador de vivienda primerizo para calificar, aunque el nombre indique lo contrario.
“Freddie Mac define a los compradores de vivienda primerizos” para su programa “Home Possible” como alguien que no tuvo ‘ningún interés de propiedad (único o conjunto) en una propiedad residencial durante el período de tres años anterior a la fecha de compra de las instalaciones hipotecarias’, dice David Reiss, profesor de derecho y director de investigación del Centro de Emprendimiento Empresarial Urbano de la Facultad de Derecho de Brooklyn.
Freddie Mac, una corporación hipotecaria de préstamos hipotecarios patrocinada por el gobierno, dice que sus hipotecas de Home Possible ofrecen pagos iniciales bajos para compradores de ingresos bajos a moderados en comunidades de alto costo o desatendidas.
Otra asociación federal de hipotecas, Fannie Mae, también ofrece programas de asistencia para el pago inicial para compradores de vivienda primerizos.
“El programa “Fannie Mae standard 97% LTV Options” permite a los compradores de vivienda primerizos reducir el 3 por ciento”, dice Reiss. “El programa define a un comprador de vivienda primerizo como alguien que “no tenía interés de propiedad (único o conjunto) en una propiedad residencial durante el período de tres años anterior a la fecha de compra de la propiedad de seguridad””.
Del mismo modo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Define a un comprador de vivienda primerizo como un individuo que no ha tenido propiedad en una residencia principal tres años antes de la fecha de cierre de la propiedad.
¿No es usted un comprador de vivienda primerizo bajo estas definiciones? Todavía hay esperanza para usted.
“Dado el dominio abrumador que tienen la FHA, Fannie y Freddie en el mercado hipotecario, los compradores de viviendas que se han quedado fuera del mercado de la vivienda por un tiempo pueden encontrar que califican para los programas de compradores de vivienda primerizos incluso si han tenido una casa antes”, agrega Reiss.
Además, también hay programas de asistencia disponibles para “amas de casa desplazadas”. Un ama de casa desplazada generalmente cumple con los siguientes requisitos:
- Proporcionó servicios no pagados a miembros de la familia en el hogar, como un padre o madre que se queda en casa
- Recibió asistencia financiera de otro miembro de la familia, pero ya no reciben ese ingreso
- Está desempleado / subempleado con dificultades para obtener empleo o salarios mejorados.
“Un ama de casa desplazada o un padre soltero también se considerará un comprador de vivienda primerizo si él o ella no tenían intereses de propiedad en una residencia principal (que no sea un interés de propiedad conjunta con un cónyuge) durante el período de tres años anterior”, comenta Reiss.
Una vez que haya encontrado la descripción que lo define, todavía hay algunos pasos para asegurarse de que califica como comprador de vivienda primerizo o que califica para otros programas de asistencia para el pago inicial:
Examine su Relación de Deuda a Ingresos
A menudo, los programas de asistencia para el pago inicial tienden a tener relaciones de deuda a ingresos más bajas que un prestamista típico, lo que ayuda a evitar que el comprador de vivienda se extienda demasiado y evita la ejecución hipotecaria futura.
Por ejemplo, el programa típico de asistencia para el pago inicial tiene una proporción de 32/41, dice Roslyn Lash, una asesora financiera acreditada en Winston-Salem, Carolina del Norte. En este caso, el 32 indica la deuda relacionada con la vivienda (principal, intereses, impuestos, seguro, HOA, etc.), mientras que 41 indica el porcentaje de todas las deudas recurrentes (pagos de automóviles, tarjetas de crédito, etc.).
“Un prestamista puede tener índices más altos, lo que permite un proporción del 45 por ciento”, agrega Lash.
Verifique su Ingreso Neto
Si le preocupa calificar como comprador de vivienda primerizo, aún puede calificar para otros programas de asistencia para el pago inicial basado en sus ingresos.
“La mayoría de los programas también se basan en los ingresos y son específicamente para familias de ingresos bajos o moderados”, dice Lash. “En general, las familias no deben contar con más del 80 por ciento del ingreso medio del área (AMI) según lo determinado por el tamaño y los ingresos de la familia”.
Esta cantidad variará según el estado y el condado.
Aunque muchos prestamistas pueden calificar a los compradores en función de sus ingresos brutos (antes de los impuestos), Lash alienta a los compradores a preparar un presupuesto en función de sus ingresos netos.
“Una vez que FICA (Ley Federal de Contribuciones de Seguros), impuestos, seguros y otras deducciones reducen los ingresos brutos, los ingresos se reducen drásticamente”, agrega. “Dado que en realidad nadie recibe su ingreso bruto, es mejor basar el pago de su hipoteca en el ingreso neto”.
Obtenga su Puntaje de Crédito
Un puntaje de crédito aceptable es otro factor clave para obtener asistencia para el pago inicial. Por lo tanto, si tiene un historial de pago de sus facturas a tiempo y tiene una deuda minimizada, esto le ayudara muchísimo.
““Para obtener una tasa de interés favorable, los puntajes de crédito deben ser de al menos 620, aunque algunos prestamistas aceptarán un puntaje tan bajo como 580″, sugiere Lash.
Busque Asesoramiento Profesional
En caso de duda, siempre sugerimos buscar asesoramiento profesional y confiable de expertos financieros.
Se pueden encontrar asesores de vivienda reconocidos por el gobierno en todo el país, muchos de los cuales ofrecerán clases para educar a los compradores sobre todos los aspectos del proceso de compra de vivienda. Para encontrar una lista de agencias de asesoramiento recomendadas por HUD por estado, visite hud.gov.