Una Guía para Calcular su Hipoteca
Comprar una casa es un hito gratificante, pero no es barato. Después de hacer un presupuesto cuidadoso y ahorrar dinero para lo que probablemente sea la compra más grande que hará en su vida, se preguntará: ¿cuánto puedo pagar de hipoteca?
Para resolver esa pregunta, se requieren muchos cálculos, tanto de usted como de su prestamista. Como regla general, los prestamistas sugieren que los posibles compradores de vivienda pueden financiar un préstamo que es aproximadamente dos o dos veces y medio su ingreso bruto anual. Por ejemplo, si una pareja gana alrededor de $200,000, eso significa que deberían poder pagar una hipoteca de al menos $400,000. Pero este cálculo en blanco y negro no toma en cuenta otros factores involucrados en la determinación de cuánto puede pagar esa pareja, como sus circunstancias financieras y personales individuales.
Analicemos algunos factores que lo ayudarán a determinar la cantidad de hipoteca que puede asumir de manera realista, así como la cantidad para la cual puede calificar en un préstamo.
Calcule sus Ingresos, Deudas y Posible Pago Mensual
Por su propia tranquilidad, comience por ejecutar sus propios números para que pueda decidir, independientemente, cuánto puede pagar cómodamente. Asegúrese de no estar en una situación donde la mayor parte de sus ingresos se gasta en el costo de su hogar, dejando pocos ingresos restantes para el resto del presupuesto de su hogar. Algunas personas incluso terminan endeudándose mes a mes para mantenerse al día con los pagos de su hipoteca.
Para determinar cuánto puede pagar, sume sus ingresos mensuales de todas las fuentes de ingresos: su trabajo, ingresos por alquileres, inversiones, etc. Incluya este número en su presupuesto.
Luego, calcule sus pagos mensuales a tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles u otras líneas de crédito. Considere también todos sus gastos mensuales que no son de vivienda: cuidado de niños, pagos de automóviles y gastos fijos como su teléfono celular, Internet y cualquier suscripción.
Una vez que resta sus gastos de sus ingresos, ¿qué le queda? Esta cantidad puede destinarse a su pago de hipoteca, seguro de vivienda, impuestos a la propiedad y otros costos que conlleva la propiedad de vivienda. Pero debe pisar con cuidado aquí. Si bien es posible que le quede una gran suma, no debe maximizar sus ingresos en su hipoteca: necesita margen de maniobra para tener en cuenta los gastos imprevistos.
Probablemente también tenga otras prioridades continuas, como ahorrar para metas a largo plazo como jubilación o metas a corto plazo como vacaciones familiares el próximo verano. No desea que todos sus ingresos se destinen a su hipoteca, deudas y facturas, ignorando estos otros objetivos financieros.
Una vez que conozca su panorama financiero completo, ahora puede determinar qué porcentaje de sus ingresos brutos puede destinar cómodamente a un pago hipotecario mensual. El pago de su hipoteca se divide en cuatro componentes: el principal, los intereses, los impuestos y el seguro (seguro de propiedad y seguro de hipoteca privado, si es necesario), denominado PITI. Los expertos en finanzas personales sugieren asignar no más del 25 por ciento al 30 por ciento de sus ingresos brutos a PITI. El veintiocho por ciento es típicamente el número mágico aquí.
Calcular los números de la cantidad que puede pagar es un gran ejercicio, ya que lo prepara precisamente para lo que evaluarán los prestamistas al decidir cuánto califica para un préstamo.
Este también es un paso fundamental porque tiene en cuenta sus necesidades individuales y estilo de vida. Si bien los prestamistas y las calculadoras en línea utilizan un enfoque formulado para decidir cuánto puede pagar, solo está en sintonía con cuánto gasta en viajes o comidas, y cuánto está realmente dispuesto a gastar en gastos discrecionales para hacer su vivienda un sueño hecho realidad.
Cómo es que los prestamistas determinan su préstamo hipotecario
Es seguro decir que no hay enfoques generales sobre cómo los prestamistas determinan la cantidad de hipoteca que un prestatario puede pagar, pero observan criterios casi idénticos en todos los ámbitos. Obtener información sobre lo que su prestamista cree que puede asumir y cómo deciden esto puede ayudarlo a desarrollar su caso.
Para asegurarse de ser un candidato estrella para un préstamo, tenga en cuenta estas prioridades del prestamista.
Su Anticipo
Su pago inicial es el pago que realiza con efectivo o activos líquidos cuando compra su casa. La mayoría de los prestamistas requieren que los compradores de viviendas pongan el 20 por ciento del precio de compra de su vivienda para calificar para un préstamo convencional. Este es un compromiso considerable para muchos compradores de vivienda, por lo que si no tiene suficiente ahorrado o no desea poner todos sus ahorros en su pago inicial, no se preocupe. Hay opciones de préstamos que se ajustan a pagos iniciales más pequeños. Sin embargo, cuanto mayor es el pago inicial, menor es el préstamo, lo que significa menos riesgo por parte de los prestamistas.
Su puntaje de crédito y solvencia
Al igual que cuando solicita una tarjeta de crédito o una línea de crédito, su prestamista le realizará una verificación de antecedentes, por lo que querrá asegurarse de que sus pasos financieros estén ordenados.
Considerarán su ingreso bruto, cuán estable es su ingreso, cualquier beneficio del Seguro Social y, lo más crítico, su puntaje de crédito. Su puntaje de crédito e historial de crédito son increíblemente reveladores: ¿ha incumplido los préstamos anteriormente o es puntual con los pagos?
Los solicitantes con una calificación crediticia baja podrían terminar pagando tasas de interés más altas porque no se los considera confiables para los prestamistas. Antes de solicitar un préstamo, obtenga sus informes de crédito de Equifax, TransUnion y Experian para asegurarse de que no haya sorpresas y pueda resolver cualquier problema.
Los prestamistas recompensan a aquellos con los puntajes de crédito más altos, deuda mínima y pagos iniciales considerables con las tasas de interés más bajas. Vale la pena dedicarse a obtener la mejor salud financiera: podría hacer una gran diferencia en cuánto termina pagando en intereses.
Su relación de deuda-ingreso
Al igual que le recomendamos calcular todas sus deudas como parte de su situación financiera, los prestamistas están haciendo lo mismo para determinar su relación de deuda / ingresos o cuánto de sus ingresos se dedican a sus deudas.
Los prestamistas calculan todas sus obligaciones, incluidos los pagos con tarjeta de crédito, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles, líneas de crédito y manutención de niños, y consideran cuánto necesita comprometerse con cada una de estas deudas.
Si el servicio de su deuda representa más del 36 por ciento de su ingreso bruto, su prestamista puede desconfiar de que su ingreso no sea suficiente para cubrir todas sus deudas. Es por eso que es importante abordar sus deudas tanto como sea posible antes de acercarse a los prestamistas para comprar una casa.
Vale la pena señalar que la relación deuda / ingresos no incluye sus gastos mensuales regulares, como sus facturas y suscripciones.
Los términos de su préstamo
Si se compromete a ser propietario de una vivienda, está a punto de familiarizarse estrechamente con la hipoteca, desde las tasas de interés hasta los períodos de amortización.
Los términos de su préstamo también se tienen en cuenta en la ecuación que usan los prestamistas. Por ejemplo, si está haciendo un pago inicial considerable en una casa de $200,000, es probable que obtenga términos de préstamo más favorables (tasa de interés fija, tipo de préstamo, duración del préstamo) en comparación con alguien que quiera pagar un 5 por ciento de una casa de $700,000 .
En última instancia, su prestamista necesita saber que puede manejar su préstamo y sus términos en función de sus ingresos, activos y pasivos.
El papel de las calculadoras de hipotecas en línea
Las calculadoras de hipotecas en línea están disponibles para ayudarlo a hacer los cálculos para determinar cuánto puede pagar convencionalmente. Son un gran punto de partida a medida que comprende lo que se tiene en cuenta en las ecuaciones de asequibilidad del hogar. En las calculadoras más básicas, simplemente conecta sus ingresos, su pago inicial, sus deudas mensuales y la duración de su préstamo, y la calculadora arrojará una cantidad de la cantidad de hipoteca que puede pagar. Otros son más detallados y solicitan sus servicios mensuales, dependientes, presupuesto de entretenimiento, gastos de vivienda y gastos de viaje y gastos varios.
Tenga en cuenta que debido a que se están aplicando a la población en general, estas calculadoras no tienen en cuenta sus circunstancias individuales, como la estabilidad de sus ingresos, si esperan expandir la familia, si están envejeciendo, si necesitan mudarse, si enfrenta gastos médicos o primas de seguro médico más altas.
Los asesores de finanzas personales también señalan que estas calculadoras analizan sus ingresos brutos y no consideran las deducciones de cheques de pago por impuestos, beneficios para empleados y otros programas.
Estas calculadoras, y para lo que su prestamista finalmente lo califica, tampoco representan su comodidad personal con la deuda. Algunas personas duermen más fácilmente por la noche sabiendo que su hipoteca será manejable y maleable si enfrentan una pérdida de trabajo, techo con goteras u otros gastos imprevistos. Otros cometen el error de calificar para un préstamo generoso y comienzan a comprar una casa en el extremo superior de lo que acaban de calificar. Recuerde, el hecho de que califique para una determinada cantidad no significa necesariamente que pueda pagarlo.
No se olvide de los otros gastos que conlleva la propiedad de vivienda, especialmente si es un novato. Deberá comprar muebles nuevos, decoración del hogar y electrodomésticos potencialmente costosos, como un refrigerador o un lavavajillas. También incurrirá en costos de cierre en la compra, que representan hasta el 5 por ciento del monto del préstamo.
Y al igual que los inquilinos, debe tener en cuenta una red de ahorro de emergencia para cubrir los gastos de tres a seis meses.
En Resumen
Haga su tarea con su propio cálculo de números y juegue con varias calculadoras en línea para tener una idea de lo que puede asumir en una hipoteca. Compare con varios prestamistas para ver qué ofrecen. Incluso puede precalificar para un préstamo, que no está establecido ni garantizado, pero le brinda una idea de los tipos de préstamos que los prestamistas podrían ofrecerle y la cantidad de hipoteca que creen que puede pagar. ¡Ahora es el momento de salir y mirar casas!