El estado de Nueva York está lleno de historia y repleto de comida y cultura increíbles, y no olvidemos la Gran Manzana. Hay un sinfín de razones por las que los compradores de vivienda deciden mudarse aquí. Pero si se muda al Empire State, asegúrese de ahorrar una suma considerable porque Nueva York tiene algunos de los costos de cierre más altos del país.
Los costos de cierre constituyen todos los servicios administrativos y legales que deberá pagar antes de recibir las llaves de su nuevo hogar. En lugar de pagar a cada proveedor de servicios uno por uno, usted paga estos gastos en una sola suma en su fecha de cierre, además de su pago inicial. En última instancia, los costos de cierre ascienden a alrededor del 2 al 5 por ciento del precio de compra de una casa.
Debido a que los costos de cierre pueden variar según el estado, aquí hay un vistazo a lo que puede esperar pagar en Nueva York, lo que generalmente se incluye y cómo puede reducir estos costos.
¿Cuánto son los costos de cierre en Nueva York?
Los costos de cierre en Nueva York promedian $8,256 para un préstamo hipotecario de $352,314, o el 2.34 por ciento del préstamo hipotecario, según un informe de 2021 de ClosingCorp, que investiga datos de bienes raíces residenciales. Eso lo convierte en el estado más caro en costos de cierre y solo superado por el Distrito de Columbia, que, según el informe de ClosingCorp, tiene los costos de cierre más altos del país con la friolera de $13,722, o el 2.41 por ciento de un préstamo hipotecario promedio de $568,535.
En aras de la comparación, el promedio nacional de costos de cierre es de $6087, y Missouri tiene los costos de cierre más bajos del país con $1290.
Sin embargo, los compradores de viviendas en Nueva York deberían anticipar gastar mucho más que estas estimaciones iniciales. Los datos de ClosingCorp excluyen los gastos de costos de cierre comunes, como las tarifas de originación de préstamos y el seguro hipotecario privado, que los compradores de vivienda deben contratar si su pago inicial es inferior al 20 por ciento. Ambos gastos pueden sumar miles de dólares a los costos de cierre.
No es sorprendente que el valor de las viviendas también haya subido sigilosamente en Nueva York. A partir de noviembre de 2021, el precio de venta promedio de una vivienda unifamiliar fue de $491 959, un 14,4 % más que en noviembre anterior, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Estado de Nueva York.
Tenga en cuenta que los costos de cierre fluctuarán mucho según varios factores, como el precio de compra, el pago inicial, la calificación crediticia, la ubicación y el tipo de hipoteca.
¿Qué se incluye típicamente en los costos de cierre de Nueva York?
Cada estado tiene su propio conjunto de reglas cuando se trata de cierres de bienes raíces, desde la contratación de un abogado hasta el pago de impuestos de transferencia de bienes raíces. Y con tantas partes móviles, es más fácil agrupar sus gastos en tres categorías de tarifas: relacionadas con la hipoteca, relacionadas con la propiedad y tarifas anuales.
Esto es lo que puede esperar en Nueva York:
Cargos relacionados con hipotecas
A menos que esté pagando en efectivo por su nueva casa, su primera parada en el proceso de compra de una casa será con un prestamista para obtener un préstamo hipotecario. Los siguientes son los costos de cierre en los que incurrirá para establecer su hipoteca, incluido el protocolo para contratar a un abogado.
Tarifas de originación de préstamos
Las tarifas de originación del préstamo son lo que su prestamista le cobra para configurar y procesar su solicitud de préstamo hipotecario, desde preparar su solicitud y realizar la suscripción, hasta producir cartas de aprobación previa para la búsqueda de su casa y procesar su financiación al cierre. Espere gastar alrededor del 0.5 al 1 por ciento del monto de su préstamo en estas tarifas.
Cargo por informe de crédito
Al igual que cuando solicita una tarjeta de crédito o un préstamo personal, su prestamista verificará su historial crediticio para asegurarse de que sea un prestatario responsable. Cuente con que el prestamista pase el gasto para obtener su informe de crédito de las distintas agencias. Si hay más de un prestatario en la solicitud de préstamo, duplique este costo.
Seguro Hipotecario Privado
Si no proporciona un pago inicial del 20 por ciento, su prestamista esperará que compre un seguro hipotecario privado o PMI. Esto permite a los prestatarios calificar para un préstamo convencional, incluso si hacen un pago inicial de solo el 5 al 19,99 por ciento. Mientras paga el seguro, la cobertura es para su prestamista en caso de incumplimiento.
El PMI suele oscilar entre el 0,25 % y el 2,25 % de su préstamo. Una vez que alcance la marca del 20 por ciento en valor líquido de la vivienda, ya no tendrá que pagar el PMI.
Costos legales
En Nueva York, los compradores suelen contratar a un abogado para que los ayude con la compra, incluido el cierre. Según el Colegio de Abogados de la Ciudad de Nueva York, los profesionales de bienes raíces no pueden redactar documentos legales como el contrato de venta, ya que podría considerarse una práctica no autorizada de la ley. Dada la complejidad de la compra de una casa, la mayoría de los compradores contratan a un abogado para navegar el proceso. Un abogado también puede ayudar con otros aspectos legales de la compra de la vivienda, como preparar los documentos de la hipoteca y certificar las escrituras, y estar presente el día del cierre para gestionar la transferencia de la escritura y la aprobación final de los contratos.
Contratar a un abogado también es esencial si la compra de su casa es complicada, como comprar fuera del estado o comprar una casa embargada.
Los honorarios legales variarán, según la complejidad de la venta y el lugar del estado en el que se encuentre. Algunos abogados cobran por hora, mientras que otros pueden cobrar una tarifa de retención.
Tarifas de depósito en garantía
La contratación de una compañía de títulos o un agente de custodia para ayudar con el proceso de cierre es común en Nueva York. Su compañía de títulos actúa como un tercero neutral entre usted, el comprador y el vendedor o el constructor de viviendas. Mantendrán todos sus fondos en una cuenta de depósito en garantía de un tercero, por lo que no le pagará al vendedor hasta que la tinta se seque en la compra de su casa.
También puede contar con su compañía de títulos para que lo guíe a través de todos los detalles, como comprar pólizas de seguro adecuadas y ordenar la búsqueda del título.
Tarifas relacionadas con la propiedad
Antes de tomar un préstamo hipotecario de décadas, debe asegurarse de que la propiedad que está comprando pase algunos puntos de control clave. Veamos algunas tarifas de cierre comunes relacionadas con la propiedad.
Buscar título
Cuando compra una propiedad, ya sea una nueva construcción o una casa existente, debe confirmar que será dueño de ella de forma gratuita y clara. Para este paso vital, deberá pagar un examen de título para asegurarse de que el terreno que está comprando esté libre de disputas de propiedad, impuestos no pagados, juicios o juicios pendientes.
Durante una búsqueda de título, un examinador examina minuciosamente los registros históricos, como escrituras, registros judiciales e índices de propiedad y nombres.
Seguro de título
Una vez completada la búsqueda del título, su prestamista esperará que compre una póliza de seguro de título tanto para el propietario como para el prestamista. Estas políticas permanecen vigentes hasta que venda su propiedad, protegen a ambas partes en caso de “defectos en el título” y cubren todos los costos judiciales y tarifas relacionadas en caso de que algo salga mal.
En algunos estados, los vendedores pagan la póliza de seguro de título del propietario, pero en Nueva York, es habitual que los compradores paguen la cuenta de ambas primas.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Cada vez que los bienes raíces cambian de manos, los compradores deben contabilizar un impuesto de transferencia de bienes raíces como parte de sus costos de cierre. A veces se denomina impuesto de escrituras, impuesto de registro de hipotecas o impuesto de timbres documentales.
En Nueva York, este impuesto tiene una tasa de $2 por cada $500 del valor de la propiedad, según el Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado. Si está comprando una propiedad que tiene un precio de $1 millón o más, también incurrirá en un “impuesto de mansión” que es un 1 por ciento adicional del precio de venta de la casa.
Los compradores de viviendas también deben tener en cuenta un impuesto de registro de hipotecas, que se cobra para documentar su préstamo hipotecario a nivel de ciudad o condado. La tasa comienza en un impuesto básico de $0.50 por cada $100 de deuda hipotecaria, pero puede llegar hasta $1.50, según el tamaño de su préstamo hipotecario y la jurisdicción en la que vive.
Tasación de la propiedad
Antes del cierre, el prestamista enviará un tasador externo a su nuevo hogar potencial para asegurarse de que tenga el precio correcto. La tasación es un paso crucial en el proceso de compra de una vivienda; si no cumple con su préstamo hipotecario, su prestamista necesita saber que puede vender la propiedad para cubrir el saldo pendiente.
El tasador evaluará el tamaño, las características y el estado de la vivienda, así como su comparación con las viviendas de precio similar en la comunidad, para determinar su valor justo de mercado. Mientras su prestamista delega este paso, usted está pendiente de la factura.
Inspección de la casa
Para su tranquilidad, contrate a un inspector de viviendas para que revise los tornillos y tuercas de su nuevo hogar y se asegure de que todo esté en buen estado de funcionamiento. Su inspector de viviendas verificará la salud de la propiedad, incluido el techo, el sistema HVAC, los electrodomésticos principales y el trabajo de plomería y electricidad.
Preste atención a su percepción: su inspector señalará cualquier problema existente, así como los que podrían surgir en los próximos años. Con esta información, puede negociar con el vendedor cualquier solución antes de finalizar el trato.
Cuotas anuales
Entre las facturas de servicios públicos y los pagos mensuales de la hipoteca, ser dueño de una propiedad es un ciclo interminable de facturas. Sus costos de cierre incluirán un puñado de tarifas que deberá comenzar a pagar anualmente.
Seguro para propietarios de casas
Antes del cierre, los compradores de vivienda deben obtener un seguro de vivienda para el próximo año. Los prestamistas hacen que esta compra sea obligatoria antes de transferir su hipoteca.
Es vital tener un seguro de vivienda vigente cuando toma posesión porque cubre cualquier daño físico a su hogar causado por incendio, viento, vandalismo o robo. Este es un gasto prepago, lo que significa que debe pagarse al cierre y no puede incluirse en el financiamiento de su vivienda.
También deberá determinar si debe agregar pólizas extendidas a su cobertura, como aquellas que cubren ciertos desastres naturales.
Impuestos de propiedad
En Nueva York, los propietarios pagan, en promedio, el 1,40 por ciento del valor de mercado tasado de su casa en impuestos sobre la propiedad, según Tax Foundation, una organización sin fines de lucro dedicada a la política fiscal. La tasa precisa variará según los impuestos recaudados en el condado al que se muda. En general, el estado tiene impuestos a la propiedad caros en comparación con el resto del país.
Tenga en cuenta que puede calificar para exenciones de impuestos sobre la propiedad si es una persona mayor, un veterano o viva con una discapacidad.
Este es otro gasto prepago que no se puede incluir en el financiamiento. Las fechas de vencimiento varían, dependiendo de su condado. Consulte las fechas de su municipio y márquelas en su calendario.
Cuotas de la Comunidad de Propietarios
El treinta y cinco por ciento de los propietarios de viviendas en Nueva York son parte de una asociación de propietarios, o HOA, por lo que existe una gran posibilidad de que deba pagar cuotas prorrateadas al momento del cierre. Las tarifas de HOA incluyen cubrir el costo de las casas club, las piscinas y los gimnasios, junto con el mantenimiento, como la recolección de basura y la seguridad. Cuantos más servicios ofrezca su HOA, más pagará en tarifas.
¿Cómo puedo reducir mis costos de cierre en Nueva York?
Con los costos de cierre más caros de todo el país, los compradores de viviendas en Nueva York pueden estar lidiando con una sorpresa. Pero aquí hay un resumen de las estrategias clave que podrían ahorrarle algo de dinero.
Asistencia para los costos de cierre
Los programas de asistencia para propietarios de vivienda de Nueva York ofrecen formas de ayudar a reducir los costos de cierre.
Si es la primera vez que compra una casa, podría ser elegible para una subvención de la Fundación de Oportunidades de Vivienda de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Estado de Nueva York, que proporciona hasta $2,000 para contribuir con el pago inicial y los costos de cierre. La Agencia Hipotecaria del Estado de Nueva York también tiene un préstamo de asistencia para el pago inicial que brinda a los compradores de vivienda elegibles una tasa de interés baja, pagos mensuales diferidos y la posibilidad de que se condone el préstamo por completo.
Consulte también los programas regionales. Auburn, Babylon, Buffalo, el condado de Cortland, el condado de Essex, Ithaca y Long Island son solo algunas de las áreas que ejecutan sus propios programas de asistencia para el pago inicial y los costos de cierre.
Tienda de comparación
Ya sea que esté buscando una compañía de títulos, un inspector o un topógrafo, compare para asegurarse de obtener la mejor oferta. Algunas compañías de títulos o prestamistas tienen una lista de profesionales a los que acudir que han aprobado. El uso de sus referencias puede tener grandes descuentos.
Ponga sus finanzas en forma
Antes de buscar un préstamo hipotecario, concéntrese en mejorar su puntaje de crédito tanto como pueda. Con un excelente historial crediticio, es posible que pueda obtener una tasa de interés más baja y términos más competitivos para su préstamo. Este movimiento podría ahorrarle miles de dólares durante la vigencia de su hipoteca.
Aplique tanto como pueda para su pago inicial también. Cuanto más se acerque al umbral del 20 por ciento, menos tendrá que pagar en PMI.
Concesiones del vendedor
Negociar la venta de la casa es parte del proceso de compra de una casa, especialmente si está en un mercado de compradores y su vendedor o constructor está ansioso por deshacerse de su propiedad.
Hay muchas maneras de intentar reasignar algunos de los costos de cierre: puede enviar una oferta de precio completo con la advertencia de que el vendedor debe hacerse cargo de todos sus costos de cierre. Si está construyendo una casa nueva, puede pedirle al constructor que pague una parte de los costos de cierre.
Negociar las tarifas del prestamista
Si tiene una relación establecida desde hace mucho tiempo con su prestamista, es posible que tenga cierto margen de maniobra con las tarifas de establecimiento de su préstamo. Puede pedirle a su prestamista que omita ciertos gastos de su factura, como tarifas fijas de tasa, tarifas de procesamiento de préstamos o reembolsos de corredores. Si eso no funciona, también podría solicitar escalonar estos gastos, de modo que se paguen por etapas en lugar de todos a la vez al cierre.
Hipotecas sin costo de cierre
Con una hipoteca “sin costo de cierre”, su prestamista acepta pagar parte o la totalidad de sus costos de cierre, pero usted debe pagar una tasa de interés más alta. Tenga cuidado con esta opción: podría costarle más dinero en general debido al aumento en su tasa de interés.
Agregue los costos de cierre al financiamiento de su vivienda
Además de los gastos prepagos que deben pagarse al cierre, puede optar por transferir los costos de cierre a su préstamo hipotecario. Esto podría agregar miles de dólares a su hipoteca. No tendrá que pagar los costos de cierre el día del cierre, pero los pagos mensuales de su hipoteca serán un poco más altos.