Frases como “Es imposible obtener una hipoteca” o “Se necesita un crédito perfecto” es lo que a menudo escuchamos y leemos sobre hipotecas, pero ese no es necesariamente el caso.
“Esto es realmente una especie de narrativa falsa. Es un completo disparate que se convierte en una profecía auto cumplida porque los posibles compradores de viviendas no aplican porque piensan que no pueden obtener una hipoteca”, dice Joe Parsons, un oficial de préstamos con fondos PFS en Dublín, California.
Las reglas de la hipoteca cambiaron después del colapso de la vivienda en 2008. Por ejemplo, en enero de 2013, las regulaciones de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor para una Hipoteca Calificada (QM), uno de los resultados de la Ley de Reforma y Protección al Consumidor de Dodd-Frank Wall Street (Dodd- Frank) – entró en vigor. Si bien nadie niega que obtener una hipoteca se haya vuelto más difícil, la documentación es más onerosa y el proceso más frustrante, todavía se están otorgando préstamos, y no solo a los prestatarios con puntajes de crédito de 720 o más.
¿Cuánto Puede Pedir Prestado?
Los ingresos son importantes, particularmente para los prestatarios autónomos, pero la relación entre ingresos y deuda es igual o incluso más crucial. La pensión alimenticia, la manutención de los hijos, los pagos del automóvil, los préstamos estudiantiles, la deuda de la tarjeta de crédito y la deuda revolvente, así como su pago mensual de la hipoteca, los impuestos a la propiedad y el seguro, todos figuran en esta ecuación. El QM limita la deuda al 43 por ciento de los ingresos, pero los prestamistas individuales pueden requerir índices aún más bajos. (Fannie Mae, sin embargo, aumentó esa cantidad al 50 por ciento en 2017).
Los puntajes de crédito también influyen en la tasa de interés que recibe en su préstamo hipotecario o en la cantidad de efectivo que el prestamista le pedirá que pague. Una calificación crediticia más baja podría significar una tasa de interés más alta o un pago inicial más alto. Aunque algunas compañías pueden aceptar calificaciones más bajas para un préstamo de la FHA, muchas no considerarán a un prestatario con una calificación inferior a 640, comenta George Acerbly, un prestamista y asegurador de Connecticut. Aún así, para los préstamos de la FHA, que permiten un pago inicial más pequeño que las hipotecas tradicionales o “convencionales”, los prestatarios deben tener una calificación crediticia de 580 o más.
No importa la cantidad de tarjetas de crédito que tenga, pero cuánto debe. Y con bastante frecuencia, reducir esos saldos puede aumentar su puntaje de crédito. “Cuanto más bajo sea el saldo, mejor será el puntaje de crédito”, dice Acerbly. Si planea comprar una casa, los expertos aconsejan no cancelar ninguna tarjeta de crédito y dicen que es mejor esperar para solicitar una nueva hasta que se complete la transacción.
Todo Cuenta
Espere proporcionar dos años de declaraciones de impuestos y comprobantes de pago. Los prestatarios autónomos deben demostrar que tienen el flujo de efectivo para respaldar los pagos mensuales según la regla de capacidad de reembolso de QM. El pago de horas extras y las bonificaciones deben documentarse durante dos años y el monto permitido se promedia en dos años. “Cuando están mirando los activos, los aseguradores no solo están revisando los archivos, sino que están auditando los archivos”, comparte Parsons.
Los solicitantes a menudo se sorprenden al descubrir que podrían tener que contabilizar las fuentes de efectivo en el banco, incluso si no lo van a usar para el pago inicial, explica Parsons. “El dinero tiene que ser monitoreado”.
Según qualmortmortgage.org, “el monitoreo es básicamente identificar de dónde vino el dinero y ver si ha estado en el banco por un cierto período de tiempo, generalmente 60 días o más. Los obsequios de familiares se pueden usar para el pago inicial, aunque los prestamistas también varían en cuanto a cuánto se puede aplicar para el pago inicial. A menudo se pueden depositar directamente en una cuenta de depósito en garantía y requieren completar una carta de regalo.
Planifique con Anticipación
La mayoría de los agentes de bienes raíces y vendedores de casas querrán que su solicitud se apruebe previamente antes de redactar un contrato, pero el tiempo para comenzar a pensar en una hipoteca es varios meses antes de que planee comprar. Las aplicaciones en línea le darán una idea de lo que puede pedir prestado, pero los expertos dicen que estas herramientas no toman en cuenta los matices ni trabajarán para resolver los problemas técnicos de última hora. Un prestamista capacitado puede solucionar el proceso y avisarle sobre cualquier señal de alerta, que podría incluir cargos por sobregiro excesivo o la calificación crediticia de un cónyuge. Si no califica para un préstamo, muchos prestamistas estarán encantados de trabajar con usted y le sugerirán formas de mejorar su puntaje para que califique.
Antes de comenzar la búsqueda de una casa, es importante comprender los obstáculos involucrados para obtener una hipoteca. Trabaje con los prestamistas para mejorar su reputación y ayudarlo a calificar. Mantenga registros completos de las declaraciones de impuestos, recibos de pago y obsequios financieros y minimice su relación deuda / ingresos para reducir las tasas de interés.
Aunque el mercado es difícil, no es imposible obtener una hipoteca. Con un poco de investigación y planificación, usted también puede experimentar pronto las alegrías de ser propietario de una vivienda.