Tiene en mente al inquilino ideal: alguien con quien es un placer tratar y que cuenta con un buen crédito, estabilidad financiera y laboral y un historial de alquiler impecable. Los inquilinos como este no siempre son fáciles de encontrar, por lo que es posible que acepte un depósito más alto para compensar el crédito justo o un historial de alquiler más transitorio. O puede decidir pasar por alto algunos pagos atrasados a un arrendador anterior para que su propiedad se alquile de inmediato.
Analizar efectivamente los riesgos y las recompensas de aceptar a cualquier inquilino con elementos cuestionables en su informe de antecedentes a menudo producirá un grupo de inquilinos de mayor calidad. Sin embargo, las personas no siempre son lo que parecen a primera vista y resultan difíciles o infernales de tratar. Es posible que se encuentre con un inquilino que se queja de cada pequeña cosa, paga el alquiler tarde, molesta a otros inquilinos o interrumpe el vecindario e incluso destruye su propiedad.
Los inquilinos problemáticos pueden hacer que su vida como arrendador sea desafiante (por decir lo menos), y aparentemente hay infinitas formas en que un inquilino puede causarle dolor. Entonces, ¿qué hacer para evadir a estos inquilinos delicados y sus problemas impuestos?
Examine a los Posibles Inquilinos
Sea proactivo en la elección de los lugares correctos para anunciarse y desarrolle un proceso de selección que le brinde mejores posibilidades de conseguir un inquilino excelente y proteger su inversión. ¿Dónde está publicitando? Craigslist y Facebook producirán diferentes datos demográficos que otros sitios de bienes raíces en línea como Zillow o Rental.com. Así que asegúrese de que donde sea que coloque sus anuncios, esos sitios lleguen al tipo de inquilinos que son ideales para alquilar su propiedad.
Incluso con la publicidad y la detección adecuadas, puede terminar con un inquilino terrible. ¿Cómo protegerse por adelantado y cómo lidiar con los problemas actuales? A continuación, hemos seleccionado algunos de los problemas más comunes y soluciones sugeridas para ayudarlo. Tenga en cuenta que tratar con inquilinos puede tener ramificaciones legales, por lo que estas sugerencias no niegan la necesidad de buscar asesoramiento legal cuando surja la situación.
El Contrato de Arrendamiento es Vital
Su contrato de arrendamiento puede ser su salvador o su enemigo cuando se trata de tratar con inquilinos difíciles. Asegúrese de que su contrato de arrendamiento cubra las responsabilidades de cada parte para cada situación potencial, desde chinches hasta daños a la propiedad y cuidado del césped. Si lo pone por escrito y tanto usted como el inquilino lo firman, tendrán un documento al cual recurrir.
Una importante empresa de administración de propiedades en Bryan – College Station, Texas, ha desarrollado un proceso de alquiler amigable pero efectivo. Incluye una aplicación de alquiler típica, un video que explica cada elemento del contrato de arrendamiento, un reconocimiento del inquilino de que el video fue visto y una lista de acciones / no acciones que harán que un inquilino sea desalojado. Al hacer que el inquilino sea plenamente consciente de lo que se espera de ellos antes de alquilar, está dando un paso adicional para proteger su inversión.
Las leyes que abordan la relación propietario / inquilino y las inclusiones de arrendamiento varían de estado a estado, así que asegúrese de consultar con las leyes estatales o consulte a un abogado antes de desarrollar su contrato.
Manejo de Quejas de Inquilinos
No importa cuánto trate de proporcionar el mejor cuidado y mantenimiento posible de la propiedad, surgirán quejas de inquilinos. La forma en que los maneje determinará si una simple solicitud se convierte en una situación. Bay Management Group de Baltimore, Maryland, ofrece siete consejos sobre cómo tratar con inquilinos “terribles”, y el consejo número uno es permanecer tranquilo, objetivo y racional.
Ya sea que finalmente tome medidas para solucionar el origen del problema o no, reconocer inmediatamente su queja puede ayudar a calmar la frustración de los inquilinos. Evitar nunca es una forma efectiva de tratar las quejas. Aliente a sus inquilinos a que se acerquen a usted con cualquier problema creando un proceso de queja de inquilinos. Puede proporcionarles un formulario de queja oficial en línea o un número para enviar un mensaje de texto cuando surjan problemas.
Las quejas de los inquilinos no siempre están relacionadas con problemas de mantenimiento; pueden surgir situaciones irritantes relacionadas con quejas de ruido, problemas relacionados con mascotas y niños o uso de drogas. Su contrato de arrendamiento es su mejor opción para establecer el proceso para tratar este tipo de reclamos, ya sea relacionado con el desalojo o con la aplicación de la ley.
Daños Normales vs. Daños Significativos
El desgaste es inevitable en cualquier propiedad. Marcas de pintura, patrones de tráfico de alfombras y mellas en las encimeras. Pero, ¿qué constituye un daño significativo a una propiedad? Ahí es donde entra de nuevo su contrato de arrendamiento.
Para ayudar a mantener a todos en la misma página con respecto al desgaste esperado frente al daño significativo, muchos propietarios crean un programa de tarifas que describe lo que se considera y no se considera desgaste normal y atribuye un costo a otros tipos de daños según la edad de la propiedad durante el período de arrendamiento. Al mudarse, todos los propietarios deben proporcionar una condición de la lista de verificación de la propiedad en la que el inquilino puede notar cualquier daño o problema existente. Esto evita que el inquilino sea responsable de cualquier cosa anotada en la hoja.
¿Cómo Hacer Cumplir los Requisitos de Mantenimiento del Inquilino?
Si espera que el inquilino mantenga su propiedad de cierta manera, asegúrese de incluir sus requisitos en el contrato de arrendamiento y revisarlos con el inquilino. Esto incluye todo, desde el mantenimiento del césped hasta la eliminación de basura. Esbozar estos requisitos por adelantado puede ayudar a evitar que su propiedad reciba una citación de la ciudad,
Abordar el Tema del Alquiler Atrasado y las Tarifas
¿Cómo manejará el alquiler atrasado y las tarifas relacionadas? Estos son elementos esenciales para cubrir en su contrato de arrendamiento. Puede proporcionar a los inquilinos un día de cierre del mes para aceptar el alquiler regular. Por ejemplo, su contrato de arrendamiento podría decir: “El alquiler vence el primer día del mes y se considerará tarde a las 6 p.m. en el 3er día del mes. Si paga tarde después del día 3, se incurrirá en una tarifa de $ 10 por día hasta el día 15 del mes. Se archivará un desalojo el día 16 del mes si el alquiler y los cargos por pago atrasado no se pagan en su totalidad a menos que el propietario apruebe el pago del alquiler atrasado”.
Cuando se trata con pagadores atrasados, es imperativo poner todo por escrito. De esa manera, si debe presentar una demanda de desalojo, todo se documentará.
¿Cuándo Considerar el Desalojo?
Las leyes de su estado detallarán qué acciones u omisiones de un inquilino son dignas de desalojo, y esas razones deben exponerse en su contrato de arrendamiento. Ya sea por falta de pago de la renta, destrucción de la propiedad o actos ilegales, es aconsejable contactar a un abogado para asegurarse de que existan motivos reales para el desalojo y, de ser así, hacer que manejen legalmente el proceso de desalojo.
Si bien ser propietario puede ser muy gratificante y rentable, tratar con un inquilino problemático es una gran desventaja. Pero al establecer de manera efectiva sus procesos de alquiler y los requisitos de los inquilinos por adelantado, puede ayudar a reducir las posibilidades de que surjan problemas de inquilinos en el futuro.