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Seguro Hipotecario Privado: 6 Cosas que Todo Comprador de Vivienda Debe Saber

Ahorrar suficiente dinero para un pago inicial considerable puede estar evitando que muchos estadounidenses sean dueños de una propiedad. Pero el seguro hipotecario privado (PMI) puede ayudarlo a obtener un préstamo para el que no calificaría convencionalmente.

Con un costo adicional al pago de su hipoteca, seguro de propiedad y otras facturas vinculadas a la propiedad de vivienda, el PMI se usa con más frecuencia de lo que usted piensa: las aseguradoras de hipotecas privadas proporcionaron cobertura de seguro por $270 mil millones en nuevas hipotecas solo en el 2016, según Housing Finance Policy Center.

Pero, ¿qué es el seguro hipotecario privado, cuánto cuesta y cómo funciona? A continuación, presentamos una descripción general de los factores clave relacionados con el PMI y cómo utilizarlo para comprar su nueva casa.

¿Qué es el Seguro Hipotecario Privado?

La mayoría de los prestamistas requieren que los compradores de viviendas pongan alrededor del 20 por ciento del precio de compra de su vivienda para calificar para un préstamo convencional (no gubernamental). Este puede ser un gran compromiso para los consumidores, especialmente para los compradores primerizos que ahorran constantemente cada mes pero que aún tienen dificultades para acumular esos ahorros. De hecho, el 61 por ciento de los compradores primerizos realizó un pago inicial del 6 por ciento o menos, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Aquí es donde entra en juego el PMI. Si los compradores no pueden pagar el 20 por ciento o necesitan desviar parte de sus ahorros para otros gastos de propiedad de vivienda, los prestamistas aún pueden proporcionarles un préstamo convencional siempre que tengan un PMI.

El PMI permite a los prestatarios calificar para un préstamo convencional incluso si otorgan un 5 por ciento, o hasta un 19,99 por ciento. Por lo general, el prestamista lo organiza y lo emiten las compañías de seguros privadas. PMI se clasifica como “privado” para distinguirlo de los préstamos y seguros respaldados por el gobierno.

Para ser claros, mientras paga el seguro, la cobertura no es para usted. Sirve para reducir el riesgo de un préstamo para los prestamistas. Si no puede dar el 20 por ciento, los prestamistas pueden verlo como un cliente de alto riesgo. El PMI es para proteger a los prestamistas en caso de incumplimiento de su préstamo.

¿Cuánto Cuesta el Seguro Hipotecario Privado?

Los costos de PMI varían, dependiendo de una variedad de factores, que incluyen su pago inicial, el tamaño de la hipoteca, la relación préstamo-valor y la calificación crediticia.

La mayoría de los sitios web de prestamistas indican que oscilará entre el 0,25 por ciento y el 2,25 por ciento del saldo pendiente de su préstamo cada año, por lo que cuanto mayor sea su hipoteca, mayores serán sus primas de PMI.

Otros factores incluyen si su tasa de interés es fija o ajustable, qué tan grande es su hipoteca, si es su primera casa, segunda casa o una inversión inmobiliaria, y la cantidad de cobertura que necesita su prestamista. Como siempre, cuando se trata de asegurar préstamos, cuanto más riesgoso sea lo que perciban los prestamistas, mayores serán las primas que tendrá que pagar. Un comprador con un excelente puntaje de crédito que está pagando el 15 por ciento en una hipoteca de tasa fija a 10 años obtendrá primas de PMI más bajas en comparación con su contraparte que está pagando el 5 por ciento en una hipoteca de tasa variable a 30 años, por ejemplo.

Hay seis compañías de PMI en los Estados Unidos, y en general, cobran tarifas similares. Si su prestamista decide que deberá pagar el PMI, lo coordinará a través de uno de estos proveedores de seguros. Antes de que se cierre su préstamo, sabrá con precisión cuánto debe pagar en cuanto a los costos de PMI y durante cuánto tiempo.

El PMI no es barato. Si tiene una hipoteca de $200,000, su PMI podría costarle entre $1,100 y $4,500 al año, o aproximadamente $92 a $375 cada mes. Según Freddie Mac, puede esperar pagar entre $30 y $70 por mes por cada $100,000 prestados. Este gasto de PMI se suma a sus pagos mensuales de hipoteca, impuestos a la propiedad y otras tarifas de mantenimiento.

Si está compitiendo por una tasa de PMI más baja, hay algunas cosas que puede hacer. Para empezar, tenga su puntaje de crédito en excelente condición y esté al tanto de todas las fechas de vencimiento de sus pagos. Elija una casa que no sea tan costosa para que tenga una hipoteca más pequeña y una relación préstamo-valor más baja, y pague todo lo que pueda a su pago inicial para que esté lo más cerca del 20 por ciento posible.

¿Cómo Funcionan los Pagos del Seguro Hipotecario Privado?

Las opciones de pago de PMI variarán según el prestamista; algunos ofrecen opciones de pago mientras que otros tienen una política fija.

En su mayor parte, los consumidores pagan sus pagos de PMI de dos maneras diferentes: como un pago global cada año, conocido como seguro hipotecario de pago único, o como un gasto acumulado en sus pagos hipotecarios mensuales, conocido como seguro hipotecario pagado por el prestatario .

Con el seguro hipotecario de prima única, su seguro hipotecario se paga de una sola vez cuando se cierra su préstamo. Debido a que está pagando por adelantado, su pago hipotecario mensual será más bajo en general. Sin embargo, puede ser difícil de pagar. Si tiene poco dinero, puede que no sea factible pagar una suma global para el próximo año. La otra desventaja es que si decide refinanciar o vender su casa, el pago de la suma global no es reembolsable.

El seguro hipotecario pagado por el prestatario se incluye en sus pagos mensuales de la hipoteca, lo que hace que el gasto sea más aceptable.

Finalmente, una tercera opción combina ambas opciones: realiza un pago inicial parcial y paga el resto en su factura hipotecaria mensual.

Si su prestamista decide que necesita pagar el PMI para calificar para su préstamo, hable con ellos sobre sus opciones de pago.

Su prestamista puede proporcionarle un desglose de costos para cada opción y así ayudarlo a decidir cuál es más factible y rentable según sus circunstancias. La documentación de su préstamo debe describir las primas del PMI y los pagos proyectados para que sepa exactamente en qué se está metiendo.

¿Cuándo Dejo de Hacer Pagos de PMI?

Como regla general, sus primas de PMI generalmente terminan una vez que tiene más del 20 por ciento de capital en su hogar, o cuando ha acumulado suficiente capital para que su prestamista ya no lo considere de alto riesgo. Esto podría llevar años, dependiendo de cuánto sean los pagos de su hipoteca y cuánto dinero esté canalizando hacia la acumulación de capital en su hogar. Los informes sugieren que el número mágico es de 11 años, en promedio.

Puede tomar la iniciativa y solicitar suspender los pagos de su seguro hipotecario una vez que su relación préstamo-valor caiga por debajo del 80 por ciento. Cuando solicite completar su PMI, asegúrese de tener un historial sólido de pagos de la hipoteca y de que no tenga gravámenes en su hogar. En algunos casos, los prestamistas pueden solicitar una tasación de la vivienda actualizada para obtener una visión actual del valor de su vivienda.

De todos modos, una vez que su relación préstamo-valor alcance el 78 por ciento, su prestamista cancela automáticamente su PMI, de acuerdo con la Ley de Protección del Propietario de Vivienda.

Otra opción es verificar el valor de su casa. Si ha acumulado más capital en su hogar debido a la apreciación, su PMI también podría cancelarse. Tendría que probar esto, nuevamente, a través de una evaluación.

¿Qué Sucede si No Quiero Pagar un Seguro Hipotecario Privado?

Usted tiene un margen de maniobra si decide que el PMI es un gasto adicional que no le interesa. Como lo describimos anteriormente, puede evitarlo por completo al pagar un 20 por ciento desde el principio y comprometerse a una casa menos costosa y, a su vez, a una hipoteca más pequeña.

También puede considerar otros préstamos de pago inicial bajo que no requieren PMI. ¿Qué viene con esto? Tasas de interés ligeramente más altas en su hipoteca. PMI Advantage de Quicken Loans, por ejemplo, elimina la necesidad de PMI para hipotecas con menos del 20 por ciento de anticipo, pero pagará la diferencia con una tasa de interés más alta.

Bank of America ofrece la solución de préstamo asequible para compradores de “ingresos modestos” y nuevos. Con este programa, los compradores pueden obtener hipotecas con solo un 3% de anticipo y sin PMI. Sin embargo, el Bank of America señaló algunas advertencias: la educación del comprador puede ser necesaria, especialmente para los compradores primerizos; se pueden aplicar límites de préstamo dependiendo de la ubicación; y el PMI puede ser una opción pero a un costo reducido en comparación con los préstamos convencionales.

Finalmente, si califica, vale la pena considerar los préstamos respaldados por el gobierno como los préstamos para la vivienda de Veteran Affairs. Este departamento ofrece préstamos para viviendas de VA para ayudar a los veteranos a comprar, construir o mejorar una vivienda o refinanciar préstamos para vivienda actuales. Debido a que están respaldados por el gobierno, casi el 90 por ciento de todos los préstamos de VA se extienden sin un pago inicial y, en general, no requieren seguro hipotecario.

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda requieren un seguro hipotecario, pero vale la pena considerarlos porque las tasas pueden ser más bajas que el PMI.

¿Vale la Pena el Seguro Hipotecario Privado?

La respuesta depende del individuo. Sí, el PMI es otro gasto a considerar, pero puede ayudarlo en el proceso de convertirse en propietario para que no tenga que esperar hasta que haya acumulado el 20 por ciento. Si tiene un puntaje crediticio excelente y su préstamo no es sustancial, es posible que pueda obtener una tasa PMI más baja.

Deberá hacer algunos cálculos numéricos para evaluar cuánto gastará cada año en PMI, impuestos a la propiedad e intereses sobre su hipoteca. Si el valor de su vivienda se aprecia rápidamente, esos gastos pueden valer la pena: el aumento de los precios de la vivienda es la razón principal por la cual los consumidores depositan sus ahorros en ladrillos y mortero.

Por otro lado, podría seguir alquilando y ahorrando para ser propietario en el futuro. Pero es mejor actuar a tiempo porque los precios de las viviendas podrían seguir aumentando.

No olvide los factores personales y otros factores que afectan las hipotecas. Para algunas personas, la propiedad de vivienda es un hito clave que desean alcanzar a cierta edad, mientras que para otros la estabilidad es importante para una familia joven, por lo que el PMI puede valer la pena. Elegir eliminar el PMI requiere una cuidadosa consideración, pero es una gran herramienta si decide que es su boleto para obtener una hipoteca.

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